开发商的销售广告也是合同内容？别逗啦

  案件看点：

开发商发布的销售广告、说明和允诺是同时符合“说明和允诺具体确定”以及“对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响”两个要件的，构成商品房买卖合同的要约内容。不论该广告内容是否写入合同，都应当作为合同内容，约束开发商与购房者。

案情简介：

2011年4月4日，马某与成都A公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定A公司向马某出售其开发的房屋一套，总价近六十万元。同时约定：出卖人的广告及全部宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分。买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。在签订合同前，马某从A公司和其他途径取得的该项目宣传资料中，载有厨房、卫生间同层排水和安装“日立”电梯的内容。但，马某收房时，卫生间为异层排水，电梯非“日立”品牌。马某认为A公司违约，但A公司不认可。马某将A公司诉至法院，要求承担违约责任及整改。

案件争议：

本案的争议焦点为：1、A公司对外发布的项目宣传资料是否构成合同要约，是否属于合同组成部分；2、A公司是否有违约行为。

律师解析：

一、开发商对外发布的商品房宣传资料的性质

《合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。《合同法》第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股书明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺及时未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

因此，开发商对外发布的广告，在法律上的性质首先是要约邀请。要约邀请不具有约束力，不是合同法确立的“要约-承诺”的合同成立模式的内容。商品房销售广告一般不具有合同效力。但是，根据司法解释的规定，如果开发商发布的广告内容同时符合“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定”与“对房屋价格构成了重大影响”两个要件的，则视为要约，广告内容视为合同内容。

二、A公司的宣传资料是否达到了具体确定的程度

在 A公司的宣传资料中，对厨房、卫生间的排水系统描述为“同层排水”；将楼栋电梯品牌介绍为“日立”。我们知道，房屋的同层排水与异层排水有着显著的区别，另外“日立”电梯在我国属于知名品牌，享有较高的市场信誉度。因此，A公司的宣传资料中关于这两处的说明内容，可以认为达到了具体确定的程度。

三、A公司的宣传资料是否对房屋价格构成了重大影响

在商品房司法解释中，没有对何为“重大影响”做出直接明确的规定。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条第二款规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

对于两条司法解释，应当参照哪条作为评判“重大影响”的依据？律师认为，应当以商品房司法解释第十四条第（二）项作为参照依据。

首先，对比两个司法解释的规定，商品房司法解释是审理商品房买卖合同纠纷案件的直接法律依据；合同法解释二的该条规定是针对合同法第七十四条的规定所做的解释，与商品房买卖合同纠纷没有直接关系。

第二、商品房司法解释第十四条的规定虽然是与房屋面积误差有关。但是房屋面积与房屋总价之间具有直接的对应关系。每平方米的单价一定的情况下，面积的波动会带来房屋总价的波动。同样，面积一定的情况下，每平方米单价的波动会也会带来房屋总价的波动。以这一条作为参照，更接近商品房买卖合同关系的实质。合同法司法解释二第十九条针对的是债权人撤销权的解释，且以转让价与市场价的比值作为标准，与商品房买卖合同关系的关联性不大。

第三、我们知道，影响楼盘价格的因素包括定位、项目类别、地段、楼面价、房屋性质、户型等等诸多因素。广告宣传在其中所占比重非常小。如果某楼盘房屋价格发生超过30%幅度的波动，那么很显然不会是单一的原因造成的。因此，如果按照合同法司法解释二第十九条的规定，以市场价上下30%的波动作为“重大影响”的评判标准，显然不但扩大了商品房销售广告对楼盘价格的影响作用。同时也会导致开发商虚假宣传内容增多，购房者维权困难程度增加的局面发生。

第四，根据商品房司法解释第十四条第（二）项的规定，当房屋面积误差比绝对值超出3%时，买受人享有可以选择的合同解除权。即该条司法解释认为这种情况下房屋总价的波动已经超过了买受人的承受限度，属于对买受人造成了重大影响，才会赋予买受人合同解除权。

因此，当面积固定，单价的波动导致房屋总价波动达到与之相同的程度时，买受人也应当享有解除权。造成合同解除权产生的事由，必然是对合同造成的“重大影响”的事由。而以上都是论述房屋价格波动对合同关系的影响。因此，造成房屋价格波动达到与商品房司法解释第十四条第（二）项的规定同等程度的原因，就是对房屋价格造成的“重大影响”。

A公司的宣传资料是否对其所销售的房屋价格造成了重大影响，也应当以商品房司法解释第十四条第（二）项规定的波动程度为标准来判断。同层排水与异层排水的差别虽然会导致管道维护方面的一定困难，但是并不会影响房屋的基础使用功能；“日立”的品牌虽然给与了住户很强的品牌信心，但是这并不是“日立”电梯使用价值高于其他品牌的合格电梯的理由。因此这两点的差异基本不会对房屋价格造成重大影响。另一方面，目前也没有第三方机构对本案的房屋价格做出相应的鉴定与评估。从举证责任上来说，马某没有完成举证。因此，A公司的宣传资料没有对房屋价格造成重大影响。

综合二、三两点理由，A公司的宣传资料不构成要约。另外，由于马某所签订的《商品房买卖合同》中，明确约定：出卖人的广告及全部宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分。因此，马某在购房时已经知晓宣传资料不作为合同组成部分，即不作为交付标准。在这种情况下，A公司的宣传资料也不能作为合同内容来约束双方。

综上所述，A公司的宣传资料虽然对排水系统与电梯品牌的描述达到了具体明确的标准，但是因为该宣传对房屋价格的影响达不到“重大影响”的程度，所以A公司的宣传资料不能被视为要约。同时，由于合同中已有排除广告的明确约定。所以该宣传资料也不是合同的内容之一。


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