小区外墙瓷砖脱落，业主该怎样维护自己的权益

近两年来，我居住的小区有2-3幢外墙出现瓷砖脱落现象，业主不断反映给小区物业公司，物业公司也是每当瓷砖掉落后采取重新贴固的方案，引起业主不满，激发矛盾，物业公司通过与开发商协商，开发商告知已过质保期，直到现在一直未解决。

2021年11月14日12时许，武汉宝利金中央荣御C2座高层外墙发生脱落，一辆网约车路过时被落下的石块砸中，网约车司机被外墙脱落的石块击中当场身亡。

瓷砖脱落会存在以下危害：1、丑化楼栋美观，影响市容市貌；2、长期未修补进一步影响楼栋质量，可能出现渗水；3、高空脱落，影响业主人身安全。

外墙瓷砖脱落属于建筑物装饰质量问题，质保期内建筑物开发商应当承担相关责任。那么，业主怎样维护自己的权益呢？

一、成立业主委员会，由业主委员会与开发商协商解决。

根据《民法典》第二百七十七条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。《民法典》第二百八十条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主可以依照《民法典》规定，在地方人民政府有关部门、居民委员会的协助下成立业主委员会，业主委员会代表业主，可以就楼栋外墙瓷砖脱落与开发商协商解决，确认质量问题，提出解决方案，必要情况下可以让地方人民政府有关部门、居民委员会参与共同推进解决。如在质保期内，开发商应当承担补修责任及损害责任。

二、通过业主委员会决定及时补救，动用维修基金对外墙脱落进行修缮，采取合理解决方案。

   根据《民法典》第二百八十一条：建筑物及附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

   小区楼栋外墙瓷砖脱落属于紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的情况，随时可能出现再次脱落危害人身安全。应该立即采取合理方案，先通过动用维修基金对小区楼栋外墙瓷砖脱落进行修补，对外墙进行检测，得到暂时安全后，再进一步商讨根本解决防止外墙瓷砖脱落的方案，避免出现人身安全事故。

三、督促开发商履约，履约不能追求违约责任。

根据业主与开发商签订的《房屋买卖合同》约定，开发商在小区房屋交付之日起两年内为质保期，承担质保责任。《民法典》第五百零九条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如果确定楼栋外墙瓷砖脱落是在质保期内出现的，开发商应当按照合同约定全面履行自己的义务，对外墙瓷砖脱落进行维修，消除危险。如果开发商不能按照合同约定全面履行自己的义务，根据《民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。可以向开发商追求违约责任。

前述2021年11月14日武汉发生的一起外墙脱落致命案，根据《民法典》第一千二百五十三条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。武汉宝利金中央荣御C2座建筑所有人、管理人或者使用人如果不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。网约车司机家属可以向武汉宝利金中央荣御C2座建筑所有人、管理人或者使用人主张人身死亡等赔偿，追究武汉宝利金中央荣御C2座建筑所有人、管理人或者使用人的赔偿责任。

责任编辑/美工        李辉