开发商没有按照约定履行,怎么是购房人违约?
来源:本站 发布时间:2023-03-28 14:36:24 浏览次数:277
▎案件看点
1、不安抗辩权是先履行债务的当事人在对方当事任。但是违约方或过错方则不能要求守约方支付违约金。
3、根据民法典第526条的规定,在先履行债务一方没有履行完毕并符合约定标准时,后履行的一方有权拒绝履行的要求,并不构成违约。
▎案情简介
2007年,俞某与A公司签订了《商铺认购书》,约定俞某向A公司认购其开发的某项目一号地块的店面。双方在认购书中还约定:俞某在签订认购书后10日内支付给A公司订金6360万元;A公司应当在受到俞某订金后30日内领取《商品房预售许可证》,并与俞某签订《商品房买卖合同》,同时保证在签订《商品房买卖合同》后10日内在房地产交易管理部门登记备案。如A公司不能在约定期限内领取《商品房预售许可证》,俞某即放弃认购。认购书中还对合同解除、资金返还及违约责任做出了相应的约定。
签订认购书后,俞某于约定的期限内,通过银行转账的方式向A公司支付4900万元,A公司向俞某出具了多份《收款收据》。另A公司向俞某另外出具了三份共计960万元的《收款收据》。该笔960万元,俞某主张为现金支付。以上收款收据备注为认购订金。
A公司收到俞某支付的订金款项后,没有能够在认购书约定的时间内取得《商品房预售许可证》,也没有与俞某签订《商品房买卖合同》。后来,A公司将俞某认购的商铺出售与他人。俞某遂诉至法院,要求解除《商铺认购书》,返还购房订金5860万元,并支付违约金。
▎案件争议
1、俞某是否已经向A公司支付现金960万元的购房订金;
2、俞某少支付的500万元订金是否属于行使不安抗辩权;
3、A公司是否应当承担违约责任;
4、《商铺认购书》是否应当解除。
▎律师解析
一、俞某是否已经向A公司支付了现金960万元的购房订金
首先,《商铺认购书》约定俞某支付订金6360万元部分为现金,部分为汇款,故俞某支付A公司现金960万元购房订金,符合合同约定。
其次,A公司在收到俞某交付的960万元现金后,向俞某出具了《收款收据》,其对收据本身的真实性没有异议,收据上载明的付款用途是购买涉案合同项下的房屋。俞某向一、二审法院提交的《收款收据》上并无“回报率”的记载,而A公司出具的《收款收据》存根联上却载有“回报率”,说明这是A公司在收据存根联上后加的,应以俞某提供的《收款收据》作为认定事实的依据。
第三、《收款收据》上添加的“回报率”相互矛盾,有的是2%,有的是20%,按上述两种比例计算,均不能得出借款4900万元产生960万元利息的结论。
第四、A公司虽否认俞某向其支付960万元现金,但无充分证据推翻其向俞某出具的《收款收据》,俞某所述的付款地点虽然不常见,但不能排除这种可能性。
所以,以上事实足以认定A公司关于俞某未向其支付现金960万元的主张,证据不足,不应被采信。
二、俞某少支付500万元订金是否属于行使不安抗辩权的问题
民法典第527条规定,应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧事或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。第528条规定,当事人依照本法第527条的规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保的,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。
因此,不安抗辩权是先履行债务的当事人在对方当事人有民法典第527条第一款规定的四种情形,继续履行可能会导致损失的情况下,以中止履行的方式保护自己的权利。行使不安抗辩权要求先履行的当事人有证据能够证明对方当事人存在527条规定的情形,并通过向对方发出中止履行通知的方式行使。
在本案中,《商铺认购书》约定A公司应当在受到俞某订金后30日内领取《商品房预售许可证》并与俞某签订购房合同。据此,应当认定俞某负有先履行义务。其应在签订《商铺认购书》后10日内付清6360万元订金。
因此,俞某是先履行债务的当事人,符合行使不安抗辩权的身份条件。但是,一方面俞某没有证据能够证明A公司存在民法典527条规定的丧失商业信誉或者履行能力的的情形;另一方面俞某也没有证据证明其履行了及时向A公司发出过中止履行的法律义务。所以,俞某中止支付500万元的行为不属于行使不安抗辩权。根据民法典527条第2款的规定,俞某没有确切证据中止履行支付订金的义务,应当承担违约责任。
三、A公司是否应当承担违约责任
民法典第526条规定,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行的要求。一方在对方履行债务不符合约定时,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
如前所述,俞某负有在签订《商铺认购书》后10日内付清6360万元的在先义务。A公司负有在俞某付清订金后办理商品房预售许可证并与俞某签订购房合同的在后义务。目前俞某尚余500万元订金未付清。且俞某中止支付500万元的行为不属于行使不安抗辩权。由于俞某违约在先,A公司对俞某享有先履行抗辩权。当俞某还没有付清6360万元订金之前,A公司有权拒绝俞某要求A公司取得商品房预售许可证并与其签订购房合同的要求。因此,及时后来A公司没有及时领取《商品房预售许可证》并与俞某签订购房合同也不属于违约。
四、《商铺认购书》是否应当解除及解除后的财产返还问题
民法典第563条第(二)项规定,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,当事人可以解除合同;第(四)项规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。
俞某违约,中止支付500万元订金。并以向法院起诉要求解除《商铺认购书》,要求A公司返还订金,支付违约金的方式,明确表明了其不再继续履行主要债务的意思表示。因此,A公司有权解除《商铺认购书》。现在A公司已经将认购书项下的商铺转卖给案外人。《商铺认购书》不具有继续履行的可能,其合同目的已经不能实现。因此,《商铺认购书》应当予以解除。
民法典第566条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行的;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定,买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用定金条款的,人民法院应于支持。
在本案中,原告俞某是违约方,也是导致合同解除的过错方,其无权要求A公司承担违约责任。
因此,《商铺认购书》解除后,应当由A公司向俞某返还已付订金5860万元。对于俞某的违约金主张,不应被支持。
▎结语
综上所述,俞某实际向A公司已经支付了订金5860万元。俞某中止支付500万元订金的行为不是行使不安抗辩权。根据《商铺认购书》的约定,俞某负有先履行义务。俞某没有履行付清订金的义务,是违约。此时,A公司依据先履行抗辩权,不承担违约责任。《商铺认购书》因俞某的违约行为导致合同目的不能实现,而解除。A公司在合同解除中没有过错,只承担向俞某返还已付购房订金的责任。
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