蛋壳之下，勿留一地鸡毛——瑞鼎律师建议的解决办法

      蛋壳公寓暴雷的事件随着冬天一起来到了，让众多的房东和租客们的冬天更加刺骨。四川瑞鼎律师事务所近期也接到了多起关于蛋壳公寓租赁关系的法律咨询，以及关于向蛋壳提供装修被拖欠款项的咨询。及至当下房东与租客的尖锐对立，供应商款项无法讨要等问题已经爆发出来。虽然蛋壳发表声明说自己没有跑路。但是目前的情况是，蛋壳除了这个声明以外，什么积极的行动也没有了。为此，我们研究和整理了与之有关的新闻与法律规定，讨论一下近期蛋壳公寓的一些解决办法。

一、关于蛋壳的经营模式及合同

关于蛋壳的经营模式已经无需更多介绍，“高收低出”、“长收短付”的模式已经在多个长租公寓暴雷的事件中频繁对社会大众普及了。

目前从新闻中能够看到的蛋壳在租赁端的合同模式主要涉及到了四方三份合同关系，分别是：（1）蛋壳与房东签署“资产委托管理”协议或租赁协议；（2）蛋壳再与租客签署租赁协议；（3）蛋壳引导租客与微众银行签订租赁贷款协议。

二、法律性质的评析

1、租赁合同的问题，首先，如果没有合同法或者民法典规定的合同无效的情况下，蛋壳与租客签署的租赁合同是合法有效的。

（1）如果房东与蛋壳签署的是“资产委托管理”协议，那么蛋壳与房东之间建立的是委托代理关系。蛋壳以自己的名义与租客签署租赁合同，按照合同法之规定属于隐名代理。

根据合同法第402条和403条，或者民法典第925条和926条的规定：这种情况下如果租客知晓蛋壳与房东的代理关系，那么蛋壳与租客签署的租赁协议的法律责任自然地直接约房东和租客，即房东与租客建立了直接的租赁合同关系；如果租客不清楚蛋壳与房东的代理关系，当发生争议时租客可以选择合同的相对人，即租客可以选择蛋壳作为相对方也可以选择房东作为向对方进行维权。此时，租客可以因法律规定或者因自己的选择直接与房东构成租赁合同关系，向蛋壳缴纳的房租视为向房东缴纳的房租。房东是否实际收到了房租，是其与蛋壳之间的法律关系，根据合同相对性，应当由房东找蛋壳维权，与租客无关。

因此，在两种情况下，不论租客是否知晓蛋壳与房东之间的关系，都可以依据法律规定主张自己合法的合同权利，即继续使用租赁房屋的权利。

（2）如果房东与蛋壳签署的是“租赁协议”，那么蛋壳与房东之间是转租行为的关系。在转租之下，租客与房东之间并没有建立直接的租赁合同关系，而是与蛋壳建立了租赁合同关系。因蛋壳没有及时向房东支付房租而导致房东解除租赁合同的，根据合同法第121条或民法典第593条的规定，此时租客应当根据合同相对性向蛋壳主张违约，而不能直接向房东主张权利。

（3）就目前的新闻资料以及我们接受的咨询的情况汇总，目前房东与蛋壳之间的合同通常有“如果超过15天没有收到房租，房东有权解除协议”的约定。该约定是否能够对租客生效，也在于上述两种不同的租赁模式的区别。对于“资产委托管理”协议，房东解除的是与蛋壳的委托合同关系，而不能认为是直接解除了与租客的租赁合同关系；对于转租的，则属于蛋壳向租客的违约，房东可以收回房屋。

2、贷款合同的问题

就目前看到的资料来说，根据合同相对性的规定，租客即使与蛋壳解除了租赁合同，并不必然可以解除与微众银行的贷款合同。这种情况下，也是一样的道理，租客因与蛋壳或者房东的矛盾导致解除租赁合同，不再缴纳房租的行为，是属于因第三人的原因导致租客贷款逾期，按照合同法第121条或民法典第593条的规定，如果微众银行坚持要要求租客承担违约责任，那么租客依然应当承担还款责任。除非微众银行主动愿意放弃，就如同目前微众银行表态的到2021年3月31日前不上征信一样。

三、现目前的问题解决难点

1、作为事件连接点的蛋壳目前没有能力解决问题，共同作为受害人的房东和租客在继续相互伤害、相互厮杀，相互之间的群体矛盾已经激化。

2、法院诉讼程序的期限与租客剩余租期相比，相当或较长，难以及时解决问题。且租客面临现实的被房东断水、断电，强制清退的侵权危害的风险。远水难救近火。

四、解决的建议

1、关于利益受损的分析

（1）作为蛋壳的租客，数量较多的是刚毕业的大学生以及在城市求职的年轻人。如若急速丧失租赁房屋的使用权，那么根据生活经验来说，将有大量一部分的租客在一定时间内会成为城市中流浪的“无家可归者”。这种情况下，租客的财产权益第一时间会受到损失，比如电脑、衣物、生活用品等，难以短时间内找到安置场所，被迫丢弃或者丢失财物的情况必然会发生。接下来租客的生活安宁的权利以及人身安全将进入危险之中，难以的到保障。部分租客也许会放弃辛苦找到的工作回到家乡，然而依然是损失了机会。为此，将会衍生出更多的社会问题，比如无家可归的租客遭受其他违法犯罪活动的侵害，或者是采取违法犯罪的行为维持生存等。纵观世界各地，无家可归者导致的社会治安问题都是很严重的。比如美国加州的流浪者们。

（2）作为房东，遭到蛋壳违约的情况下，通常损失的是租金，是金钱损失。除此之外，房东通常也另有住房用作居住。因此，房东的损失仅限于租金及其利息、违约金，并不会有更高的概率衍生出更多的危害。

因此，两相对比租客承受的利益损失和伤害是远大于房东的。与法律而言，应当更多地保护遭受利益受损更严重的一方。何况，社会主义社会之中也是不允许出现大量“无家可归者”的。

2、律师群体的参与

面对日益复杂的社会法律需求，律师群体总是在出现在最前沿与最前端。很多纠纷发生时，群众已经习惯向律师咨询法律解决方案。蛋壳事件也不例外，各大媒体上已经有大量律师发表了意见。我们四川瑞鼎律师事务所也接到了很多与蛋壳有关的咨询，比如租客的咨询、房东的咨询和装修商的咨询等。

但是，如上所述的利益受损对比，律师在分析和看待问题时，也应当对此有清楚的认识，主动承担起社会责任和义务：

（1）为房东提供法律服务时，一方面注意保护房东的合法权益，另一方面也应当避免和合理劝阻房东的不理性的收房行为。

（2）为租客提供法律服务时，无需过分强调租客在合同上的权利和主张，也要清楚地告知租客所面临的现实风险和法律成本。同时也应当考虑到蛋壳租赁合同纠纷案件微小标的，以及租客大多数是刚毕业的年轻人，经济承受能力低的情况，尽可能地提供一些援助性质的法律服务。

（3）合理引导各方的诉求，争取通过沟通、协商的方式解决目前的矛盾。

3、政府的责任

于我们而言，在这个问题上谈政府责任并非是要来提政府的监管责任，那是后话。我们要聊的是关于政府对公民的保护义务。

对于因蛋壳事件被房东驱赶出来的租客，已经有很多的社会热心人士愿意提供自己的住房为他们解决30天左右的过渡期。但是仅靠热心人士的付出，不能根本上解决这个问题。

面对已经产生或者即将产生的“无家可归者”，根据宪法的规定，政府有责任有义务为之提供保护。对于已经被房东强行驱逐尚未找到新的居住地点的租客，建议政府提供尚未分配出去的公租房等房屋作为临时过渡居住点进行保障。对于尚未被房东驱逐的，尚在争议之中的矛盾，建议以街道、社区和公安机关牵头保障做好沟通平台的方式，暂时保持现状，维持租客的居住权利。并合理引导各方的维权行为。

首先，不使问题进一步扩大恶化，其次才是争取时间解决问题。

4、充分发挥法院解决纠纷的职能和功能

（1）鉴于蛋壳事件的全国性影响，各级法院应充分发挥管辖的功能，根据《民事诉讼法》第37条和38条之规定，由中级人民法院指定辖区内某一基层人民统一管辖涉及蛋壳的租房纠纷案件，集中审理这类批量案件。

（2）鉴于蛋壳事件中房东和租客的争议金额通常在10000元左右，绝大多数小于5万元。法院应主动适用小额速裁程序，从快从速解决纠纷，确定权利边界，迅速消弭社会动荡不安情绪的蔓延。

（3）尽可能类案合并审理、适当放宽当事人加入已开始的诉讼程序的门槛、快速开庭，减少诉累。

另外，我们还希望房东即使依据自己的强势地位，必须要“解除”租赁合同的，也请参照合同法第232条或民法典730条的规定，给与租客合理的找房搬家时间，不要强行驱逐。这个合理的期限，根据生活经验，我们认为30天比较合适。请各位房东认真考虑。

2020年已经过的非常艰难，不要在让人难上加难。蛋壳已经注定破碎，莫要留下一地鸡毛！冬天已经来临，还是让我们怀着对春天的希望继续在这座城市里生活下去吧。

责任编辑    张明涛

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