只需要5个步骤，就能成功组织首次业主大会

在《业主，您的小区开大会了吗？》一文中，我们介绍了业主大会的作用和价值。现在我们来看看怎么才能从无到有地召开第一届业主大会。

民法典第277条和278条，只是规定了业主有权利设立业主大会，选举业主委员会，以及对业主大会决议的效力做出了规定。并没有对如何设立业主大会进行详细的规定，而是授权给了其他法律、法规进行规定。我们曾经参与过多个小区的业主大会筹备工作，结合我们自己的经验以及其他法律法规的规定，我们总结出顺利召开第一届业主大会的五个步骤，现为大家分享如下。

第一步：发起。

发起业主大会需要一定的条件和程序。

1、条件：按照国务院《物业管理条例》第10条、四川省《物业管理条例》（“省条例”）、成都市《物业管理条例》（“市条例”）第24条的规定，首次发起业主大会，应当符合以下情形之一：（1）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十 或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；（2）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；（3）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。

2：程序：按照省条例第25条，市条例第25条和26条的规定，

（1）当符合发起业主大会的条件时，建设单位即开发商应当在符合条件之日起30日内申请发起首届业主大会。

（2）如果开发商不愿意发起（实践中是基本上不愿意的），则由牵头业主作为业主代表，并收集当前小区总住户数10%的业主联名签署发起业主大会的申请书。

（2）向小区所在的社区提交发起业主大会的申请书，并由社区上报到街道办事处。

3、发起工作的难点：

（1）开发商和前期物业基本不愿意主动配合业主申请发起业主大会；

（2）新盘交房初期，业主意见不统一，难以形成有效的业主意见，且部分业主难以联系；

（3）大多数业主愿意参与，但是不愿意成为牵头人，参与到组织工作中来，业主缺少带头人。

第二部：筹备：法律依据省条例和市条例的规定

1、成立筹备组：

（1）街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到报告之日起15日内会同物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组。

（2）筹备组通常由10位以上的单数人数组成，其中业主成员不少于2/3。街道、社区、开发商和物业各派代表参加。由街道办事处安排工作人员作为筹备组组长，视情况可以安排1-3位副组长，其中一位副组长是业主代表。并保留几位业主作为筹备组候选人员，以备调整。

（3）将筹备组组成人员及备选人员信息进行公示和公告，公告期为至少7日。

（4）公告期结束，筹备组正式成立。从成立之日起筹备时间为90日。90日内不能召开第一届业主大会的，筹备失败。筹备失败后，视为小区条件不成熟，需等待一年以上的时间才能再次重新发起业主大会。

工作难点：

（1）参加筹备组的业主最好是刚刚退休的具有大型企事业管理经验、政府机关事业单位工作经验、教育学校工作经验或同类管理经验的业主；较小的小区这类业主较少。

（2）具备条件的业主不愿意主动参加筹备组，参与筹备工作。

2、筹备工作第一阶段：准备《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）、《业主委员会工作规则》（草案）

（1）筹备组讨论形成草案初稿，管理规约明确小区内部管理的各项事务，包括公共区域管理、使用；业主行为规范；小区营收资金使用等各项事务。议事规则明确业主大会的召开的各项程序和表决方式。业主委员会工作规则明确业主委员会的职权，日常工作内容等。

（2）在小区内向全体业主公示，至少7日。如果收到业主的意见、建议等回馈的，筹备组讨论，并对草案进行修改之后再次公示。

（3）公示期满没有收到异议的，进入下一个筹备环节。

（4）讨论草案期间，需要开发商或者物业单位报送小区的建设资料档案，包括图纸、规划、维修资金等文件。

工作难点：

（1）起草草案文书的工作量较大，且工作内容较专业。

（2）草案文书的内容不得与法律、法规相冲突。可以法律规定范围内约定一些本小区的特别规定内容。成都市筹备业委会要求与住建局公布的示范文本内容一致。

（3）向业主告知送达工作量大，且业主意见难以短时间内统一。比如养狗的问题、封阳台问题、机动车与非机动车停车问题、楼顶平台利用问题等，分歧就会很大。

（4）开发商拖延提交小区建设资料档案。

3、筹备工作第二阶段：业委会候选人

（1）根据法律法规和草案文书确定的候选人条件，按照差额选举的方式，公布候选人报名条件、报名期限和最低报名人数，通常为7-14日。

（2）登记报名候选人，确定候选人范围，并公示候选人人选，至少7日。

（3）公示期间收集业主对候选人人选的意见，并根据回馈的意见对候选人资格进行再次审查。

（4）公司期满后，确定正式的候选人。

工作难点：

（1）需要特别注意的是：筹备组成员不能成为候选人，不能参加选举。因此，最初带头的热心业主群体需要从一开始就分好工，哪些人参加筹备组，哪些人参加竞选。

（2）业主愿意参加投票，但是不愿意参选。因此前期的宣传推广工作应当走在前面，且提前动员一些具备条件的业主参与进来。

4、筹备工作第三阶段：宣传

（1）对候选人的人品、资历、工作经历等进行宣传和推广，让全小区的业主对全部候选人都熟知其人品、工作能力等个人信息，便于投票时的选择。

（2）在筹备期间，注意造势，向业主宣传业主大会和业主委员会的功能、职能和权利范围，让业主了解小区公共事务管理的基本方式。增强业主的参与热情，保障之后正式开会的参加率和投票率。

工作难点：

（1）上门向业主宣传，横幅宣传，以及其他方式的宣传需要比较长的工作时间，且需要连续不间断的宣传工作，对人力资源的需求较大，除筹备组的业主成员以外，还需要其他积极业主的参与。

（2）宣传经费按照规定应当由开发商负担，但是前期多数情况下为了及时性，需要业主垫付，之后在报销。经费压力较大。

5、筹备工作第四阶段：会议组织

（1）候选人确定后，确定召开首届业主大会的会议地点、会议时间和会议形式，并进行公告。

（2）对需要表决的事项：草案文件和业委会人选，制作选票。

（3）将开会时间向每户业主逐户通知到位，采取公告，上门，电话，微信，邮件等全部方式，保证每户业主都收到或者能够收到召开首次业主大会的通知。

（4）根据会议形式，向业主送达选票。

（5）与街道办、社区、开发商和物业协调首次业主大会的开会组织事宜，协调好会议现场的场地、安保、秩序、物料、物资等各种事项。

工作难点：

（1）送达和通知的工作量非常巨大，且耗时较多，所需人力非常多。需要大量业主参与。

至此，筹备的全部工作完毕。

第三步：开会和表决：法律依据省条例和市条例的规定

1、在确定的召开时间和召开地点正式举行首次业主大会，筹备组成员作为大会的会务工作人员，街道或社区工作人员作为大会的主持方，开发商和物业作为投票的监督方。

2、候选人上台竞选，宣读拟表决的草案文件。

3、现场参会业主投票。

4、在几方的见证下，封存现场投票箱。

5、现场会议过后保留5天左右时间为未到现场的业主投票时间。

6、投票期限届满的，在街道、社区、开发商代表、物业代表、业主代表的共同见证下，开箱计票，并公布结果。

7、投票结果的公示期至少7天，并需要接受和解答业主的质疑。

工作难点：

1、现场会议的安全保障、秩序引导以及会务组织工作量大，且届时需要协调各方共同参与。

2、现场会议后投票点的值班需要业主参加值守。

第四步：形成结果，推选业委会主任、副主任等：法律依据《物业管理条例》，省条例和市条例的规定

1、根据投票结果，如果没有超过规定的支持票数的，首次业主大会表决失败，业委会不能成立。

2、根据投票结果，如果支持票数超过了规定的票数的，则首次业主大会成功，由当选候选人组成业委会。

3、当选候选人相互推举确定首届业委会的主任和副主任。

4、筹备组向首届业委会移交筹备期间的工作档案、文件，提交筹备经费开支明细账目。至此，筹备组工作完成正式解散。

工作难点：

1、投票期间，不能对业主有任何诱导性或者指引性的意见，不能组织业主刷票或指定当选，须保证程序的正当性和合法性。

第五步：备案刻章：法律依据《物业管理条例》，省条例和市条例的规定

1、首届业委会负责向社区、街道以及住建局提交业主大会和业委会成立的备案申请以及资料。

2、备案通过后，首届业委会负责制作业委会印章一套。

3、接收小区公共事务用房，正式挂牌开始工作。

至此，首次业主大会的全部事宜顺利完成，首次业主大会顺利成立。

业主大会的筹备和成立，看似简单的几个步骤，实则是非常困难的一件事情。过程中，牵头的业主群体需要克服来自行政、开发商、物业等多方面的阻力，还需要不断地团结业主，协调不同业主群体之间的利益分歧，积极组织业主参加到筹备工作。且大量的筹备事务都需要在90天内完成。期间所面临的困难，如非实际经历，难以想象。所以，如果小区要筹备业主大会，各位业主请一定认真且积极地参与进来，团结起来，争取成功。


责任编辑       张明涛
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