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房子烂尾了,没有房子还得还银行贷款,我该怎么办?

来源:四川瑞鼎律师事务所孔德琴律师 发布时间:2021-09-02 10:30:39 浏览次数:180

房子对大多数人来说,都是非常重要的,为了有个小窝,为了结婚、为了孩子读书、为了有个良好的生活环境等等,房子都承载了千千万万家庭的美好愿望。兴高采烈终于买了一套房子,等呀等,盼呀盼,却被告知楼盘烂尾的噩耗,开发商资金链断裂、破产等等。房子烂尾了,买了房子却迟迟不能交房,还得继续租房住,另一边还要继续给房子供贷款,有办法解套吗?

答案是:有。

什么办法呢?在遇到这样的情况时,购房者可以拿起法律的武器,可以主张解除合同等主张,让自己不再陷入既未拿到房子,又得继续归还剩余贷款的窘迫境地。不过这涉及到如何正确理解和适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律规定等问题?
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一、 开发商、购房者、银行之间是什么关系呢?

通常在按揭贷款购房的商业活动中,涉及三方当事人和三个合同关系:三方当事人是购房者(买受人、借款人、担保人)、开发商(出卖人、保证人)、银行(贷款人、担保权人),三个合同关系分别是开发商与购房者之间的商品房买卖合同关系、购房者与银行之间的担保贷款合同关系、开发商与银行之间的阶段性保证合同关系。图示如下:

二、购房者要求解除商品房买卖合同及解除借款合同的主要法律依据是什么呢?

为了解决贷款人进入商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位,减少诉累等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(文中简称为商品房买卖合同司法解释)第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人

关于第一款,商品房买卖合同的标的物同时亦为担保贷款合同的担保物,贷款人对该标的物具有独立的请求权,故其有权作为有独立请求权的第三人参加商品房买卖合同纠纷并提出相应诉请。

第二款是在承接第一款的基础上,规定了在两类合同纠纷合并审理的前提下,所涉购房款以及购房贷款可以分别返还给买受人和贷款人,该款设定的目的是充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能,避免当事人的诉累,并在此基础上保护当事人的合法权利。
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三、法院会支持购房者不再继续归还贷款吗?

1、在两类合同纠纷合并审理基础上且均解除的,根据法律规定及合同约定,剩余贷款由开发商继续归还,开发商退还购房者首付款及利息等款项。

根据商品房买卖合同司法解释第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

商品房买卖合同解除后,购房者与银行间的借款合同所期望的利益已经不复存在,如果没有藉以提供担保的房产存在,银行不可能向买受人发放贷款,而商品房买卖合同解除后,担保标的物的现实权属状态将确定地发生变化,借款合同的目的已无法实现。参见四川省巴中市中级人民法院(2019)川19民终1259号案,刘某某请求解除与通江亿品置业有限公司间《个人商用房借款合同》,解除与通江县农村信用合作联社间的《个人商用房借款合同》,最终经过一审二审判决予以了支持,同时就退还原告首付款及利息,原告已支付的贷款本息均判决由通江亿品公司进行归还,关于剩余贷款由通江亿品公司支付等判项。

有鉴于此,也有不少购房者要求开发商继续履行合同并支付违约金等,不过该种选择下,购房者还需要继续归还银行贷款,同时违约金也面临开发商无法履行的境地。参见(2019)川0114民初627号案,本案中法院支持了购房者逾期交房违约金至立案之日,同时就今后购房者选择继续要求支付违约金或者行使解除权予以了说明,购房者今后有权通过诉讼选择。

2、如果两类合同纠纷分别处理并没有合并的,根据合同相对性及合同约定等情况,购房者存在即使解除合同但是仍然需要继续归还贷款的窘境。

参见浙江省高级人民法院(2017)浙民再78号李红德与中信银行股份有限公司绍兴上虞支行金融借款合同纠纷再审案,本案中案涉《借款合同》第二十一条第3点约定了“购房合同无效或解除的,甲方仍然负有向乙方还本付息的义务”,可以理解为当事人所作的“另行约定”。加上如果担保贷款合同纠纷单独审理,基于贷款人支付给出卖人的贷款资金系受买受人的指令所支付,贷款人与出卖人之间并没有直接的交易关系,该付款仍视为买受人所付,故不存在由出卖人向贷款人返还购房贷款的客观条件。因此,该款的设定并非是禁止某些特定的违法行为,如当事人之间对于还款方式另有约定的,自可约定优先。同时李某某已就案涉购房款项向百联安公司管理人申报了债权,其相关权利可在破产程序中解决。法院根据具体情况,最终虽然支持解除了借款合同,但是购房者仍然需要按照合同约定归还剩余贷款等判项。

结语

项目烂尾,对各方来说都是损失,不过,正确适用司法解释并主张自己的权利,使得购房者解套,尽量减少由此给购房者带来的损失。当然,这对购房者来说始终是一个艰难的选择。



责任编辑  成曦

美工  黄惠丽