房东未缴纳物业费，是否构成根本违约呢？

在当今社会，房屋租赁是一个比较常见的法律行为。行为的常见也就意味着纠纷亦常见，从合同的订立、履行、再到解除，中间一个没说好，就容易产生纠纷。今天让我们来看一个房东未按时向物业缴纳物业费，导致的房屋租赁纠纷吧！

一、基本案情

2017年3月9日，张薷月作为出租人、甲方与汪军作为承租人、乙方签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，租赁用途为商业，甲方同意乙方因经营所需增加用电容量、用水容量及增加烟道等，若是甲方同意，则相关手续应由乙方自行办理，甲方予以配合。房屋租赁期限自2017年3月10日至2023年3月24日，免租期自2017年3月10日至2017年3月24日。甲方应于2017年3月10日将涉案房屋交付乙方。房屋每月租金4.5万元，自第三租赁年度起，每日每平方米租金在上一个租赁年度的基础上递增5%；租金每三个月支付一次，乙方应于2017年3月10日支付甲方第一期租金28.5万元，乙方应于每期届满前提前7日支付下期租金。乙方应于2017年3月10日支付甲方押金9万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。租赁期内供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、燃气费等由乙方承担。租赁期间，甲方负责协调、监督物业管理公司对房屋进行维护，确保房屋水、电等各项能源按相关物业管理约定正常供应。乙方不按照约定支付租金达7日、欠缴各项费用达3000元，甲方有权单方解除合同，收回房屋；甲方交付的房屋不符合合同约定或影响乙方使用、安全、健康或不承担维修义务，致使乙方无法正常使用该房屋，乙方有权单方解除合同。甲乙双方未按本合同约定履行义务，每逾期一天，有违约方按月租金额的千分之五标准向守约方支付逾期违约金。因甲方违反本合同约定导致本合同解除的，甲方除应退还押金及剩余房屋租金外，还应向乙方支付相当于押金金额的100%作为违约金；因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方支付给甲方所有的费用，甲方不退还给乙方；甲乙双方任何一方提前解除本合同的，应提前一个月通知对方，并向对方支付相当于押金金额的100%作为违约金。

上述合同签订后，张薷月向汪军交付了涉案房屋，汪军向张薷月足额支付租金至2020年2月24日。后谢峰军代汪军于2020年1月9日支付租金13.5万元、于2020年5月19日支付租金4万元、于2020年7月15日支付租金4万元、于2020年8月15日支付租金4万元，并代张薷月支付物业费13763.12元。

二、争议焦点

张薷月逾期支付物业费是否构成根本违约

三、裁判理由

一审法院认为，作为出租人，张薷月有义务保障涉案房屋的适租性，但根据汪军提交的其店员与物业工作人员的聊天记录判断，张薷月未交纳物业费确实导致汪军购电受到一定限制，进而致使汪军未能完全有效使用涉案房屋，构成违约。而根据汪军陈述，物业公司自2020年8月25日起限制其购电，但汪军提交的购电记录一览表显示，其2020年8月25日之后的购电量并未低于或未显著低于其余购电月份。故张薷月上述行为不构成根本违约，汪军并不据此有合同解除权，其亦无权通过自行搬离房屋的形式解除房屋租赁合同。现汪军未与张薷月协商即自行搬离涉案房屋，即以自己的行为明确表示不再履行合同，违反了涉案合同关于租赁年限的约定，构成根本违约。2021年2月4日，张薷月收回涉案房屋，双方于当日办理了涉案房屋交接手续，应当视为其行使了合同解除权，故《北京市房屋租赁合同》应于2021年2月4日解除。

二审法院认为，本院认为，归纳总结双方当事人在第二审程序中的诉辩意见，本案的争议焦点为在履行合同中谁是根本违约方。汪军上诉主张首先是张薷月未按时交纳物业费，并指使物业公司限制租户购电，导致汪军不能正常经营，张薷月是根本违约方。但汪军并未向人民法院提供充分有效证据证明张薷月与物业公司有恶意串通行为。且根据一审法院已查明事实，汪军购电量未受到严重影响。故一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。

四、个人观点

通过上面那个案例我们可以看到，法院在判断房东欠缴物业费是否系合同的根本违约时，综合判断了该行为对承租方的影响，最终，作出了该行为不构成根本性违约的论断。也为我们提了一个醒，在处理类似案件时，因全盘考虑，是否构成根本性违约需考虑到对合同实际履行影响的大小来判断。

责任编辑        李辉