年底了，要不要交物业费呢？

已经12月了，马上又要到年底了。有些业主也收到了来自物业以短信、微信以及律师函方式的物业费催收通知。那么，物业费到底要不要交呢？能不能不交呢？

首先，物业服务行为的性质是什么，物业费的性质又是什么？

民法典第284条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。民法典第937条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。国务院《物业管理条例》第2条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由这些规定可以知道，物业服务行为是在物业服务企业与业主之间建立的合同行为。合同行为受民法典总则编民事法律行为和合同编的共同调整，强调的是平等主体之间的自愿的意思表示。从前述规定来看，在物业服务合同关系中，物业企业的权利义务是接受业主的委托为其所在小区提供公共区域的管理维护服务，并接受业主支付的物业费；业主的权利义务是监督物业服务企业的服务过程和结果，并按照约定支付物业费。因此，物业费的问题是物业合同履行中的业主方的义务是否应当履行的问题。

第二、物业服务企业向业主收取物业费的法律依据是什么呢？

1、法律规定的依据：

民法典第944条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。《物业管理条例》第7条第（五）项规定，业主有按时缴纳物业费的义务。四川省物业管理条例和成都市物业管理条例中关于业主大会和业委会的职责中，也都明确包括向业主催收物业费的责任和义务。因此，从法律规定来看，业主是承担了支付物业费的法定义务的。

2、合同上的依据：

物业企业向业主催收物业费的直接依据是合同，包括“前期物业服务合同”和后来签署的正式版的“物业服务合同”。对于还没有能够成立起业主大会和业委会的小区来说，就只能继续忍受“前期物业服务合同”的各种不平等条约了。

基于法律的规定和合同的约定，物业企业向业主催收物业费是有底气的。

第三、业主能不能不交物业费呢？

在符合条件的情况下，能拒绝缴纳物业费。

1、如前所述，物业服务是合同之下的行为。既然是合同，就必然是平等主体之间的合意。因此，没有哪一方能够凌驾于另一方之上。

民法典第942条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。《物业管理条例》第35条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“物业解释”）第3条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，物业企业收取物业费的基础是已经提供了满足合同约定条件和内容的物业服务。

2、业主缴纳物业费的义务是业主在物业服务合同中的核心义务，业主拒不缴纳物业费属于根本性违约的行为。与之相对应的，业主不缴纳物业费的抗辩理由要成立，也要达到相当的程度，即证明物业企业在履行物业服务合同时具有根本性违约的行为。按照物业解释的规定，以下几种情况下，业主可以拒缴全部或部分物业费用：

（1）物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以拒缴全部或部分物业费；

（2）物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主可以就扩大收费、重复收费部分拒缴；

（3）物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，业主可以对合同权利义务终止后的物业费拒绝向该单位缴纳。

另外，根据民法典民事行为章节和合同编的规定，物业服务企业存在重大违约行为，且能够构成根本性违约的，业主也可以部分或者全部拒缴物业费。

第四、物业费纠纷各方的关注焦点应当聚焦在哪里呢？

根据前面的论述，无论是物业企业还是业主对于物业费该不该缴的争议，都应当落脚在物业企业是否提供了与合同约定相符合，且不低于国家法律法规和行业规范要求的最低要求限度的物业管理服务。于物业企业而言，在收取物业费之前，应当向业主证明自己按照合同约定和法律要求完成了各项的物业管理服务，并做好了信息的公开公示；于业主而言，要合理合法拒缴物业费，则应当努力证明物业企业提供的物业管理服务未能达到合同约定的服务标准和要求，且构成根本性违约。如果各方都不能有效完成自己的证明责任，不能证明自己的观点和主张，那么还是建议坐下来友好协商吧。或者业主一方通过业主大会或者业委会与物业服务企业进行综合协商。

所以，当收到物业企业的催费通知时，交还是不交，理性分析，合理应对。


责任编辑      张明涛
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