业主，您的小区开大会了吗？

“房子是用来住的！”近两年，从中央到地方对于房地产市场的调控基础原则就是房住不炒。增加对刚需购房人的倾斜力度，打击和限制炒房行为，进一步加大对楼市的调控力度。所以，很多的房子都有人住下来了。

买到房子，顺利交房，搬进新居。这是一件值得高兴的事情，毕竟乔迁之喜也算人生大事。但是，住进新房之后，新的问题也就来了。电梯里的广告设置谁说了算？广告收益算谁的？

小区经常有陌生人进出，怎么监管？有业主对外群租租房，安全隐患怎么排除？小区公共区域被私占谋利，谁来维权？业主们都在纷纷议论各种问题，也提出了很多的合理解决方案，但是，谁来落实这个维权的过程或者组织方案实施呢？这涉及到小区公共区域管理的问题。

要了解这个问题，我们首先得从人和宇宙的关系讲起……扯远了，这个问题的从物权法确立的建筑物区分所有权讲起。建筑物区分所有权也被即将实施的《中华人民共和国民法典》继续延续。

民法典第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这就是建筑物区分所有权的内容。怎么理解这条规定呢？大家拿出自己的不动产登记证书仔细看看，上面有三个数据内容就是很直接的体现：1、建筑面积；2、公摊面积；3、国有土地使用权面积。

专有部分就是建筑面积减去公摊面积，就是您进家门后的那一片区域，也就是您的“家”，也就是常说的“风能进、雨能进，过往不能进”的绝对领域。共有部分是公摊面积组成的部分，比如电梯井、物业用房、中庭花园、人防车位等小区各种公共配套设施。

全部业主分摊的国有土地使用权面积加起来的总和就是本小区的国有土地使用权面积。故此，地面停车位为什么是属于业主共有？那是因为每个业主都出了钱买了这块地的使用权的。出了钱还能算别人的？没道理嘛。所以民法典第275条第二款规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

好了，明白上面的法律规定之后就能够知道，您支付的几十万乃至几百上千万的购房款，并不仅仅只买了关上门的那一部分，还有您家门外面小区内的这些地方。所以，作为业主您的权利也并不仅限于家门里面，还需要关心关心门外的事情。

外面的事情怎么管理呢？你一言，我一语，成不了有效的结论；你改个管，我修个院，最后谁也用不了。所以，为了规范公共区域的权利享有和管理职责，法律设置了“业主大会”制度，作为小区公共区域的管理方式。

民法典第277条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会代表业主行使公共区域的管理权限，业主委员会作为业主大会的常设工作机构，平时履行管理职责，监督物业服务企业和业主，合理有序使用公共区域，并监督和使用通过公共区域经营获取的公共收益。

民法典第278条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理的其他重大事项。本条还规定了相关事项的通过和表决的基本规则。这些需要由业主共同决定的事情，其实就是业主大会的主要职责和职能。业主共同开会讨论小区事务形成的机制就是业主大会。业主对公共区域的各项权利和管理职责，通过在业主大会中发表意见、提出方案、参加选举、进行投票等方式行使。

根据国务院《物业管理条例》第6条、第11条、四川省物业管理条例第24条和成都市物业管理条例的规定，业主大会是群众性自治组织的一种形式，其承担的是业主对公共区域的管理职能的体现。

所以，业主大会实质上是业主们共同管理小区公共区域和公共事务的一个自治组织。很多的小区公共事务，比如环境卫生、占道停车、健身设施、治安防范、广告收益等问题单个业主无法代表全体业主发表意见，如果没有业主大会的参与，难以推动解决。


责任编辑     张明涛
美工           黄惠丽