如果硬要买安置房，能做些什么降低风险？

随着城镇化进程加快，往往会有片区发生房屋拆迁，拆迁时一户农民往往可以获得数套动迁房，满足自住需求后剩余的房屋大多会流入二手房市场交易。而作为连连上涨的商品房市场，在不考虑户口落户引发的系列政策的情况下急于在城市点亮一盏灯的人来说，相对低价的安置房可能是唯一的选择。但是，由于权属不易确定、长期未能办理到产权证书以及房地产市场火热等原因，安置房的双方在买卖交易中产生过很多纠纷。笔者结合已生效的判决就涉安置房屋买卖纠纷的案件对实践中涉及到的什么样的安置房可以买，相关合同效力如何，如何最大程度降低风险完成履行这些问题进行了一些分析，但最终对交易结果的保护可能会随法律修改、政策变化而不同。

一、第一个核心要点：交易的安置房所属土地性质

在动迁中一类安置房是修建在“集体所有土地上”，大致情形一般是部分村与开发商私自签订协议开发的房产，使用了村的集体土地建设房屋后，给予部分村民安置房。而这类房屋买卖合同取决于两个交易主体是不是都是本集体组织成员之间的成员？如果都是，那么房屋买卖合同一般认定为有效。如果是本集体组织成员与其他集体组织成员、甚至是城镇居民之间的房屋买卖合同一般认定为无效（例外情况是诉争到法院时其他其他组织成员取得了本集体户口）。

主要法律依据是：

（1）《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”

（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

（3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”

结论，如果交易安置房土地性质和交易双方为上述情况，房屋买卖合同无效，需购买的安置房不能购买。

在动迁中另两类安置房为政府出让土地性质和划拨土地性质。政府在征收土地时，与村组织签订的征收补偿协议，约定给予各村民安置房，该种房产后续可以领取产权证，补了土地出让金之后，是可以进行买卖的。

针对通过政府征收或者划拨土地建立起来的安置房，考虑到将来可以拿到房产证或者已经拿到了房产证，交易和普通房子没有多大区别，除非在当时的安置协议中存在“限售”期间，那么就可能需要等到限售时间经过后才能完成完整的过户交易。

主要的法律依据是：

《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条的规定，当事人主张出卖人未领取权属证书，而合同无效的，不予支持。

现在裁判案例公开后，大家都可以上中国裁判文书网去查询相关法院的案例，大部分案例中，法院都认定安置房的买卖合同有效。当然，如果合同中约定的部分条款如果违反了法律规定，也有可能会导致整个合同无效或者部分条款无效，因为每一份合同的情况都不一样，这个就是看合同的具体条款来分析。

二、第二个核心要点：一般来说风险主要对购买者来说的，那么交易的安置房风险是什么？

1、一房二卖并产生了具有对抗作用的善意第三人：第一个就是出卖人在将房屋出卖后，又与第三人另外签订了买卖合同，同时后续配合第三人办理了过户，第三人对此不知情的话，则后续买受人将无法取得房屋的所有权，只能向出卖人主张违约责任。要规避这种风险，则需要买受人收取出卖人的选房证等相关材料，以使得出卖人不能再次将房屋出卖。

2、情势变更：安置房产权证下来通常都很久，一般需要至少5-10年，期间如果政府的限购政策变更，导致买受人虽然已经长期住在房子里面，但是自己却没有了相应的购房资格，这种风险实际上就不能归咎于任何一方的过错。也没有办法规避，但可以在合同中约定，如出现双方都没错的情况，可以解除合同并限定卖家退款时间和适当按照银行贷款利率进行补偿。以这种方式降低买房者的损失。

3、安置房因卖家原因最终无法办理产权证，导致买房者最终没有办法办理过户，该种风险也可以通过合同约定来解决，可以在合同中约定产权证的最迟的办理期限，如果在期限内无法办理产权证，则买房者有解除合同的权利，并且要求卖家在退换房款的基础上支付相应的违约金，同时违约金的金额要设计的巧妙合理。

4、另，安置房购买后如果夫妻双方发生离婚，法院不会就没有产权的安置房作出所有权的判决，最多就使用权进行确认。至于产权分割和获得产权人对另一方的补偿等都需要在产权办理后完成过户时另案起诉进行评议。

三、第三个核心要点：交易安置房的注意事项，拆迁安置房交易中我们至少应该注意什么？

笔者认为，安置房的交易主要是依赖于一份合同的设计和基础信息的审核，甚至也包括了对卖家人品的考验。所以提出以下以下建议：

1、购房安置时完善交易流程：

对背景注意：交易安置房的卖家在安置中获得了多少房屋，反悔几率大吗？卖家家庭中的儿女等对安置房交易是否知情？

对硬件注意：全面了解交易房屋情况，包括交易的安置房屋的相关重要资料，比如房屋征收补偿安置合同、选房证等等资料，一定要确认出卖人的出卖资格问题并在签订房屋买卖合同，付款交房时将原始材料的原件从卖家出交由买房者进行保管。

对土地性质注意：事实上在商品房交易中绝无小事情，无论是购买安置房还是其他类型的房产、商铺，买房者都应该在购买前对该房屋所处地段的土地情况核实清楚，并且对房屋的权属情况、有无产权证等做到充分了解。

2、购房安置时完善合同条款，在签订购房合同时，购房者要在合同中明确约定卖方交付房屋的时间、协助办理房屋产权过户的时间等等。一旦卖方违约，买房者可以根据有效的合同主张自己的合法权益。针对这类安置房交易更应委托律师起草房屋买卖合同条款，以免日后卖家想反悔时还能忌惮合同内容克制下贪婪之心，降低买房者承受不必要的纠纷。

3、购房后在居住中，办理产权过程中，甚至卖家突然过世等情况下发生纠纷，应及时求助律师，以便及时采取适应的策略和找出核实的应对措施。

四、第四个核心要点：如果买卖合同被认定无效后的一般处理规则和各地法院的处理原则摘录：

（1）《中华人民共和国民法典》157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”

（2）2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。

（3）海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》规定：“城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。”

（4）山东省高级人民法院2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》规定：“对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。”


责任编辑  成曦

美工  黄惠丽