四川瑞鼎律师事务所

当前位置: 首页 > 行业服务 > 房产建筑

买的房子还没过户,结果被强制执行了,我该怎么办

来源:四川瑞鼎律师事务所孔德琴律师 发布时间:2021-09-14 10:31:56 浏览次数:145

引子

买了一套房,还没办理过户,这期间卖方因为和第三人之间的债务纠纷房子被强制执行了?我的购房款也给了,难道眼睁睁看着房子被强制执行吗?有办法不执行我买的房子吗?

答案是:有

如何证明这套房子不应当被强制执行呢?关于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益,这需要买受人举证,同时需要立即提起执行异议之诉,确认房屋归属,保障自己权益。但是,这需要严格满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二十九条等规定的条件。应当如何适用,法律是如何规定,我又应当如何主张自己的权利呢?下面我们就来看看具体怎么操作。

一、 购买的二手房未过户,如何排除强制执行?

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”
1.jpg

1、针对第一点,关于在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。这里的规定排除了被执行人为规避强制执行而故意隐瞒执行与他人签署的买卖合同,甚至通过恶意串通等签署买卖合同来规避被执行人的强制执行,逃避债务等情况。

2、关于第二点,在人民法院查封之前已合法占有该不动产。购房人需要举证证明已经合法占有不动产,房产交付及使用等材料。

3、针对第三点,已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。此项规定需要购房人实际履行全部款项的支付义务,如果存在尚未支付的款项,也应当将剩余款项按照法院要求交付执行,这点需要特别注意,对购房人的款项支付程度是全部支付,与在开发商处购买商品房的法律规定条件是不同的。

4、针对第四点,非因买受人自身原因未办理过户登记。此处对购房人过错的认定是需要根据案件的具体情况,主观和客观情况相结合来认定购房人是否存在过错。一般认为,物权期待权是指案外人对涉案房屋虽然不享有物权法规定的物权,但是因具备了物权的实质要件,依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权法上的物权。此条的关键是购房人对购买涉案房屋无法办理过户是否存在过错,如果存在过错的话,则对涉案房屋不享有物权期待权,不能排除强制执行,应承担房屋无法过户期间所产生的风险。

(1)如果购买的房屋限购。在明知房屋受现行限购政策的影响,不符合上市交易条件仍签订购房合同,房屋未能及时办理过户登记系购房人自身过错所致,则会被认为不符合该司法解释第二十八条规定的第四项条件。参见山东省青岛市中级人民法院(2021)鲁02民终2422号案,本案中张某在购房时已经知晓房屋受限购限售政策影响无法办理过户,其应当承担因无法过户期间房屋可能产生的风险,因此张某在无法办理过户方面存在过错。因涉案房屋受限购限售政策影响,张某的物权期待权无法产生物权法规定的效果,因此其要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求,经一审、二审法院审理后均未支持。

(2)如果购买的房屋限售。因购房人在购买房屋时,因违反限售政策而认定购房人存在过错,最终被法院认定不符合该司法解释第28条的规定,最终未能排除强制执行。参见山东省青岛市中级人民法院(2021)鲁02民终6708号案,本案中法院对于薛某超在购买涉案房屋时,根据青岛市存量房屋限售政策,涉案房屋的买卖是受限制的,且薛某超对此明知,在此情况下其仍与金某燕签订房地产买卖契约,法院认为购房人存在一定过错,最终就未办理过户登记归责于薛某超。法院就此认为本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执
2.jpg行的条件,对涉案房屋的强制执行并确认房屋归其所有的主张并未支持,予以驳回。

这几项条件均是为了保障真实的善意的履行了全部价款且非本人原因导致未办理过户购房人的物权请求权的权利。同时也是对被执行人的债权人的债权请求权和购房人的物权请求权的权益保护当中平衡问题。

二、 如果从开发商处购买的商品房,如何排除强制执行呢?

如果买的商品房,开发商涉诉了,购买的房屋被强制执行的,那么虽然尚未办理过户手续,在满足下列条件时也能够排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。针对购买的商品房,作为购房者需要就合同签订,名下无其他居住的房屋,已支付款项超过合同约定总价款的万分之五十进行举证证明。此处的款项支付与司法解释第二十八条的全款支付不同,同时也未约定非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。

结语

如前所述,如果能够满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二十九条及相关法律规定的,能够确认房屋归属于买受人的,则能够排除强制执行。如果因限购限售政策等买受人存在过错因自身原因导致无法过户,不满足法定条件的,则不能排除强制执行。在购房前需要仔细审慎选择房源,避免买了房子给了购房款但被强制执行的情况。



责任编辑  成曦

美工  黄惠丽