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“借名买房”风险大,不要花了钱,还让自己无家可归

来源:四川瑞鼎律师事务所孔德琴律师 发布时间:2021-09-15 10:13:51 浏览次数:157

当事人借名买房往往是因为自己不能直接购房至自己名下,常见的情况往往是为了规避限购政策,保障性住房政策或者信贷政策等目的,通过借用他人名义的方式购买房屋或者称其为以他人名义代持房屋的行为。实际上这是对这些政策的架空,因此在法律上或者审判实务当中以具体情形及是否违反法律法规的规定来综合认定借名人是否为房屋真实权利人。

一、借名买房会存在哪些风险呢?

对于借名买房的出资人来说,风险那是非常大的,悬而未决的房屋所有权,随时可能因为出名人的违约导致房子被执行或者被对外出售等情况。本文就主要的几种因素情况下的借名买房风险进行分析,以下几类借名买房,最终房子却被执行的窘迫情况。

1、借名购买限购房的风险

借名人因限购政策而借名买房,最终未被法院支持的情况也不少。比如,(2019)粤03民终18927号案,在本案中法院认为,房屋限购规定是国家为落实房价调控政策采取的具体举措,曾某为规避政策对个人持有房产、投资房产的限制而约定将涉案房产过户至他人名下,如合同实际履行,将导致国家调控目的的落空,显然不为法律所认可和倡导,现曾某欲通过司法裁判强制中俊凯翔公司继续履行涉案合同,于法有悖,最终未得到本院支持。

2、借名购买经济适用房的风险

因借名人自己没有购买经济适用房的资格,通过借名买房的方式,用有购买经济适用房资格的人的名义购买经济适用房,在房屋因出名人的个人债务被强制执行的时候,借名人提出执行异议,但是法院最终认定其不足以排除强制执行。
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房子没了,借名人的损失只有通过协议追究出名人的违约责任。参见案例:(2020)豫10民终811号案,本案中借名人张某刚借用出名人寇某的名义购买经济适用房。根据《经济适用住房管理办法》第三十条第二款规定:“购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易”,在《个人售房合同协议书》中约定“目前由于政策限制,暂不能办理过户手续,日后政策允许,办理房产过户手续所需缴纳的税费、手续费及各种费用均由乙方承担。”法院认为,其应当预见到办理房屋过户登记存在障碍,案涉房屋未办理过户登记应当认定系自身原因,不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据案例可以看出,“借名买房”契约违反效力性强制性规定。《经济适用住房管理办法》的立法宗旨是为解决城市低收入家庭住房困难,经济适用住房的购买需具备一定资格,经济适用住房的交易亦需满足一定条件。“借名买房”契约违背了《经济适用住房管理办法》的立法宗旨和关于交易的强制性规定。

因此,因限购政策或者保障性住房等政策,而借名购买房屋,即使签署了书面协议,但是因规避政策,存在不被法院认可的窘迫境地。“借名买房”契约行为不发生物权变动的效果,不能阻却该案涉房屋的执行,借名人与出名人之间的债权债务关系向出名人行使债权请求权,从而保护自身的利益。

借名人借用出名人的名义买房,房屋登记在出名人名下,由借名人实际占有、使用,并不具有对抗善意第三人的效力,借名人可以请求将房屋过户至自己名下,其享有的是债权请求权,而非物权,与案外第三人享有的债权请求权相比不具有优先性,不能产生阻却执行的法律效果。借名买房的行为是为了规避经济适用房等限购的相关政策规定,对该行为可能带来的风险系为明知,根据风险自担及比例原则,法院关于排除执行的请求应不予支持。
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二、难道所有的借名买房都不被法院支持吗?

答案:不是这样的

法律也支持具有真实权利的借名人的房屋权利,但是需要真实房屋权利人能够证明房屋权属,借名买房不违反法律强制性规定等条件。下面我们就来看看哪些情况下,借名买房的借名人是安全的。

1、签署借名买房权属协议规避风险

借名买房,建议借名人与出名人就房屋权属签署协议,对借名人、出名人、房屋所有权及归属进行约定。

按照司法解释规定确定借名人为房屋真实权利人。如此才能够排除出名人被他人申请强制执行的申请。参见最高人民法院(2019)最高法民申3846号案,本案中东胜城投与万融公司签订《商品房买卖合同》,并已实际支付大部分购房款,占有、使用案涉房屋。东胜城投、联创公司、万融公司均对东胜城投购买案涉房屋无异议。联创公司既无购买案涉房屋的真实意图,也未支付任何房屋转让对价,未占有、使用案涉房屋。虽然东胜城投为借用联创公司名义办理按揭贷款,将案涉房屋登记至联创公司名下,但联创公司实际对案涉房屋不享有权利。最终法院认定借名人即真实出资人对房屋享有所有权利。

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释(一)第二条明确规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。本案中东胜城投提交的证据足以证明其为案涉房屋的真实权利人,故经过一审、二审、最高人民法院再审均认定出名人为房屋真实权利人。

2、未签署协议则需通过大量证据证明

未签署借名买房协议的,难道借名人的房屋就要不回来了吗?答案:不是这样的。

我们建议签署关于房屋真实权利的协议,但是核心是是否有足够的证据证明借名人是真实的房屋权利人,没有这样的借名买房协议,会让借名人的证据难度加大,但是法律及事实是保护真实房屋权利人的。比如(2021)最高法民申3543号陈某平与罗某奇再审案。本案中就系未签署借名买房关于真实房屋权利人的协议,但是最终经过最高人民法院审理后认定借名人为房屋真实权利人,但是案件纠缠,借名人证明自己系真实房屋权利人的证明难度非常大,加之出名人否认房屋是借名人购买的,则会让案件扑朔迷离。
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本案中,2005年时罗莫奇已超过60岁,招商银行股份有限公司南昌分行以其年龄不符合贷款条件为由,拒绝与罗某奇签订按揭贷款合同。为解决住房问题,罗某奇遂以其儿媳陶某君名义签订购房合同,符合日常生活习惯。按一般的生活常理,借名购房中购房人一般会承担全部费用,与家庭成员之间赠与有所区别。从本案的各种出资情况来看,结合汉邦公司章程、股东花名册、汉邦公司及其法定代表人出具的证明、代缴35万元首付款的凭证、支付每月房屋按揭贷款的存取款凭证等证据,可以认定汉邦公司支付的首付款是受罗某奇委托代其付款,每月房屋按揭贷款亦由罗某奇支付,首付款和月付贷款的支付均与陶某君无关。另外,结合房屋使用期间产生的各类费用凭证、费用缴纳凭证、证人证言等亦可以证实上述费用的真实付款人及案涉房屋实际占有、使用人均为罗某奇。最终认定案涉房屋系罗某奇借陶某君名义购买。

由此可见,不动产物权登记产生的公示公信效力,亦仅是一种推定效力,登记行为本身不产生物权,当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定,维护事实上的真实。借名买房,将真实物权登记于出名人名下,并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策,亦不违背公序良俗,符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条之规定,当物权登记与实际权利状况不符时,以实际权利状况为依据认定事实的情形。故而虽然无借名买房协议,但是最终认定房屋归属借名人。

三、借名买房,若未被法院认定房屋归属借名人,借名人的损失如何主张呢?

借名人系房屋真实权利人,出名人未经借名人同意擅自将房屋出售,应当赔偿借名人的损失,损失可根据借名人与出名人之间签署的协议书并结合评估报告评估房屋价值来主张自己的损失,尽量减少因房子没了带来的损失。

参见最高人民法院(2021)最高法民申3288号案,本案中孙某雨未经银路达公司同意,擅自将案涉房屋出售给他人,并办理了产权过户登记手续,导致银路达公司无法取得案涉房屋所有权,应依法赔偿银路达公司的损失。原审参考案涉房屋变更登记之日的评估鉴定价值确定孙某雨应赔偿给银路达公司的损失数额。对于借名人来说,借名买房的风险就在于,房屋登记在他人名下,由于他人对外债务被强制执行,由于他人未履行出名人的承诺将房屋另行出售他人等等,都是风险。
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四、借名买房,作为借名人,法律是如何保护我的权利的呢?

对于借名买房的借名人来说,如果是为了规避法律法规强制性规定,限购或者保障性住房等政策的,则可能不被法院认可从而认定借名人存在过错,当房屋因出名人与第三人之间的债权债务纠纷导致房屋被拍卖变卖的,不能阻却强制执行。虽然借名买房人的风险是很大的,但是借名人合法的权利是有民法典及司法解释予以保护的。

根据《民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。也就是说,对于基于法律行为发生的不动产物权变动而言,除了需具备合法有效的法律行为之外,完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。

另外根据《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定,房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况等,仅具有不动产权利的推定效力,并不具有不动产实际归属的确定效力。关于不动产的归属,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释(一)第二条明确规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

借名买房需慎重。签署借名买房协议,留存支付凭证,实际占有使用房屋等等,避免因限购或者保障性住房政策因素等违反法律法规规定而借名买房的情况。

借名买房风险大,不要既花了钱,还让自己无家可归。



责任编辑  成曦

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