中介合同中，跳单行为如何认定？

李某所有一套待售房屋，为增加出售该房屋的可能性，李某到多家房屋中介公司挂牌销售该房屋。陶某欲购置一套房屋，寻求房屋中介帮助。甲中介公司带领陶某看了案涉房屋。一月后，乙中介公司带陶某之妻也看了该房屋。一周后，丙中介公司也带了陶某去看了该房屋，并签署了一份《房地产求购确认书》，其中约定：陶某在验看过该房地产后6个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用丙公司提供的信息、机会等条件但未通过丙公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应当按照与出卖方就房地产买卖达成的实际成交价的1%，向丙公司支付违约金。

陶某接触上述几家中介公司后，丙公司报价160万，乙公司报价140万，并积极与卖方协商价格，最终陶某以135万的价格与李某签订房屋买卖合同并办理过户手续。丙公司知晓后，以陶某违反合同约定，利用丙公司提供的信息后，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同的行为属于恶意“跳单”为由，向陶某主张违约金。

对于中介合同而言，是基于中介人手中掌握的大量信息，利用信息差居间撮合双方，提供订约机会、促成合同成立。因此完全有可能在需方获取到需要的信息之后绕开中介，独自进行交易，这就是“跳单”，在中介领域较为常见的一种纠纷。

在《民法典》之前，对于“跳单”行为，法院主要根据《合同法》及双方合同约定并结合诚实信用原则对“跳单”行为进行认定，并判决违约方承担责任。为肯定中介人付出的努力，《民法典》对于“跳单”行为有了明确的规定，首次将“跳单”行为上升到了法律层面，不仅保障了中介人权益，而且对于违背契约精神的行为进行了严格规制。

“《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：

委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

判断是否构成“跳单”，首先要看中介合同是否已生效，并且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。实践中，委托人就同一委托事项，可能仅委托一个中介人，也可能同时委托多个中介人。在有多个中介人的情形下，我们尤其要准确判断委托人是否接受了中介人的服务，以及接受了哪个中介人的服务。第二，按照中介合同约定，中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，则是判断是否构成“跳单”违约的关键。“跳单”行为第三个构成要件是委托人绕开中介人直接订立合同。该行为有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同；二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同，比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成，委托人发现其他中介公司的报酬更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约；三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。

具体到本案当中，当卖方将同一房源通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他正常、公开、可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。


责任编辑  成曦

美工 黄惠丽