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中介合同中,跳单行为如何认定?

来源:四川瑞鼎律师事务所实习律师刘琦 发布时间:2021-11-01 10:44:09 浏览次数:99

李某所有一套待售房屋,为增加出售该房屋的可能性,李某到多家房屋中介公司挂牌销售该房屋。陶某欲购置一套房屋,寻求房屋中介帮助。甲中介公司带领陶某看了案涉房屋。一月后,乙中介公司带陶某之妻也看了该房屋。一周后,丙中介公司也带了陶某去看了该房屋,并签署了一份《房地产求购确认书》,其中约定:陶某在验看过该房地产后6个月内,陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人,利用丙公司提供的信息、机会等条件但未通过丙公司而与第三方达成买卖交易的,陶某应当按照与出卖方就房地产买卖达成的实际成交价的1%,向丙公司支付违约金。

陶某接触上述几家中介公司后,丙公司报价160万,乙公司报价140万,并积极与卖方协商价格,最终陶某以135万的价格与李某签订房屋买卖合同并办理过户手续。丙公司知晓后,以陶某违反合同约定,利用丙公司提供的信息后,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同的行为属于恶意“跳单”为由,向陶某主张违约金。

对于中介合同而言,是基于中介人手中掌握的大量信息,利用信息差居间撮合双方,提供订约机会、促成合同成立。因此完全有可能在需方获取到需要的信息之后绕开中介,独自进行交易,这就是“跳单”,在中介领域较为常见的一种纠纷。
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在《民法典》之前,对于“跳单”行为,法院主要根据《合同法》及双方合同约定并结合诚实信用原则对“跳单”行为进行认定,并判决违约方承担责任。为肯定中介人付出的努力,《民法典》对于“跳单”行为有了明确的规定,首次将“跳单”行为上升到了法律层面,不仅保障了中介人权益,而且对于违背契约精神的行为进行了严格规制。

“《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定:

委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”

判断是否构成“跳单”,首先要看中介合同是否已生效,并且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。实践中,委托人就同一委托事项,可能仅委托一个中介人,也可能同时委托多个中介人。在有多个中介人的情形下,我们尤其要准确判断委托人是否接受了中介人的服务,以及接受了哪个中介人的服务。第二,按照中介合同约定,中介人向委托人提供服务之后,委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同,则是判断是否构成“跳单”违约的关键。“跳单”行为第三个构成要件是委托人绕开中介人直接订立合同。该行为有三种表现形式:一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务,直接与合同相对方订立合同;二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务,通过其他中介人与合同相对方订立合同,比如,委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务,合同已基本达成,委托人发现其他中介公司的报酬更低,继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同,则构成“跳单”违约;三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友,以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同,以达到绕开中介人的目的。
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具体到本案当中,当卖方将同一房源通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他正常、公开、可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。


责任编辑  成曦

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