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商品房预售过程中,预约和本约应当如何认定?

来源:四川瑞鼎律师事务所实习律师刘琦 发布时间:2021-11-03 10:45:17 浏览次数:122

在商品房买卖中,通常购房者与出售者会先签订一份《购房意向书》、《购房协议书》或是《购房同意书》等约定先交付定金,预约在将来一定时间购买房屋。交易顺利时,双方并不会发生争议,但也可能出现房屋价值攀升,出售者不愿意低价卖出、房屋存在质量问题,购房者不愿意继续购买等等情况,导致双方对先签订的这一份合同是预约还是本约出现较大分歧诉诸法院的情况。

例如,甲公司与乙公司签订《购房协议书》,约定“乙公司购买甲公司所拥有的某大厦北一楼及中庭建筑。协议签订之日。乙公司支付购房定金。待购房合同签订时该定金自动转为购房款”。同时,双方还约定应就购房合同及付款方式等问题进行具体磋商,并且在该宗房屋买卖合同签订时《购房协议书》自动失效。在乙公司向甲公司支付定金后,甲公司则将讼争的房屋交付给乙公司使用。双方在《购房协议书》的基础上进行了三次协商,但是双方就场地使用费、买卖过户税费的负担、产权证的办理及购房尾款的支付时间等问题未达成一致意见。甲公司随后向乙公司发函,认为存在严重分歧而无法签订《房屋买卖合同》。因此主张双方的房屋买卖关系未成立。乙公司则主张双方的房屋买卖已经实际履行,并坚持在房屋过户登记后才向甲公司支付全部购房尾款。
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本案就涉及预约的认定问题。如果将《购房协议书》认定为预约,那么甲乙双方未形成房屋买卖合同关系,涉及的违约责任是退还定金的问题;如果上述协议认定为本约,那么甲乙之间已经形成商品房买卖合同关系,涉及的违约责任是继续履行和违约金的问题。

判断当事人之间订立的合同是本约还是预约的根本标准,在于当事人的意思表示,也就是说,当事人是否有意在将来订立一个新合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。本案中双方当事人在协议中约定“应就购房合同及付款方式等问题进行具体磋商,并且买卖合同签订时本协议自动失效”。再审法院认为:当事人在协议中明确了要在将来订立一个新的合同,以最终确定房屋买卖合同的具体内容,那么《购房协议书》的性质是预约而非本约。同时,由于双方当事人在《购房协议书》中明确约定了房屋的位置、面积和价款,再审法院认为该协议书具备了本约的主要内容,当事人之间达成了买卖房屋的合意,成立了房屋买卖法律关系,当事人可直接履行而无须另行订立本约。结合双方当事人在订立《购房协议书》之后的履行事实,再审法院最终认为双方当事人已经实际成立了房屋买卖法律关系,此时的履行行为并非依据《购房协议书》,而是基于房屋买卖关系而为的交付。
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本案为最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》【法释(2012)8号】(以下简称《买卖合同司法解释》)第2条的适用提供了实践参考。对于当事人之间存在预约还是本约关系,再审法院认为不能仅凭一份孤立的协议简单地加以认定,而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实,从中探寻当事人的真实意思,对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。



责任编辑  成曦

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