小区的物业管理是怎么回事？

    小区物业管理的需求，源于现代小区的多层高层住宅。与过往的农村住房不同，城市小区里绝大多数人的房屋都是某一栋住宅楼中的一套，而不可能是自己单家独户住一栋。个别买独栋别墅的除外。所以就产生了大量的公共区域，比如小区中庭、电梯间、楼道间、公共用房等部分，与自己的住宅共同构成了整个的小区。这些公共区域也需要维护和管理，否则整栋楼都会过早老化损坏，最终损害自己的住房。由此产生了对公共区的管理的需求。民法典延续物权法的规定，设置了建筑物区分所有权的规定。

    民法典第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中，专有部分是指业主自有住房与公共部分、他人所有的住房之间的分隔墙的中心线合围起来的部分。简单来说就是自己家门以内的部分。共有部分是除此之外的楼顶、小区地面、楼梯间、楼道、电梯间、公共用房、共有车位、小区内道路等公共区域。出售给业主并办理了单独产权的车位不属于共有部分，而是专有部分。小区地面占用公共区域规划的车位属于业主共有，地下室人防面积部分规划的车位归国家所有但是由小区业主共同使用。由此，成为业主后就享有了三项权利：对专有部分的所有权，对共有部分的共有权以及对共有部分的管理权。这三项权利的行使和享受就构成了物业管理的全部内容。

    《物业管理条例》第2条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。平时所说的小区物业管理更多是指对公共区域的管理。按照民法典、物业管理条例的规定，对于小区的公共区域应当由全体业主共同处分和管理。法律建议每个小区召开业主大会并成立业委会，来统筹小区公共区域的管理以及各项公共事务的处置。但是现实生活中，小区召开业主大会并成立业委会并非易事。即使成立后，业委会的工作推进也困难重重。也由于业委会成立困难，故此小区业主与物业公司之间的矛盾也无法得到有效的根本性的解决。

    首先是小区物业公司的服务正当性的问题。根据房地产管理法律以及物业管理条例的规定，在商品方小区交付前由开发商先聘用或指定前期物业服务企业。在交房时，与业主签订《前期物业服务合同》，作为成立业委会前的临时物业管理合同存在，并对全体业主发生效力。当小区成立业委会后，再由业委会牵头组织召开业主大会，与前期物业服务企业签订正式物业服务合同或者另外选聘物业服务企业入驻小区开展服务。但是，由于很多小区迟迟无法成立业委会，故此一直无法签订正式的物业服务合同。往往是《前期物业服务合同》到期后，原来的物业服务企业继续在小区提供服务。业主对物业服务质量有大量不满，但是由于没有业委会，也无法有效对接物业服务企业。那么这种时候，物业服务企业的服务是否正当呢？

    民法典第939条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。所以，前期物业服务合同对业主发生法律效力。当前期物业服务合同到期，但是还没有成立业委会，物业服务企业继续提供服务的，视为物业合同自动续期。

    其次是业主与物业服务企业之间的大量法律纠纷。第一类是最突出的物业费的纠纷。这部分通常是物业服务企业起诉业主，按照合同纠纷处理。虽然业主大多数情况下是输官司。但是仍然能够通过抗辩物业服务企业没有按照合同约定提供足够质量的服务为由，减少应当支付的金额。第二类是业主受损产生的纠纷。比如公共区域管道堵塞，导致反水，造成业主室内被水泡的损失；又比如业主家里进小偷失窃的损失。这类纠纷都是按照侵权之诉来处理。前一类属于物业服务管理范围内的事务，因物业履约不当造成业主损失的，应当承担赔偿责任。后一类第三人造成的侵害则大多数情况下物业不承担责任，除非物业未尽到足够的安保责任。比如保安岗亭没有人，摄像头安装不够或者没开机，日常巡逻次数不够，治安死角治理不完善等。

    这篇我们简单分享了一些关于物业管理的内容。更多的细节内容，我们在以后的内容中继续逐项分享。感谢大家。

责任编辑/美工    李辉