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租房合同中押金条款的具体适用

来源:本站 发布时间:2024-07-18 17:31:27 浏览次数:226

随着房地产租赁市场的快速变革,租户与房东权益的保障问题愈发重要。其中,“押金租赁”制度作为一种有效的保护策略,旨在促使租户严格遵守租赁协议的各项条款。其核心功能在于通过押金这一经济手段,强化租赁合同的执行力度,从而激励租户在租赁期间妥善使用并维护租赁物。在中国的房地产租赁市场中,标准押金的规定普遍为租赁起始时需缴纳等同于一个月租金的押金。在租赁支付的实践中,常见的押金支付方式有两种。第一种是“押一付一”的方式,即在签订租赁合同并确定入住日期后,租户需一次性支付首月的房租和押金,相当于提前支付一个月的租金并缴纳相应押金作为租赁合同的履行保障。另一种常见的支付方式则是“押一付三”模式,即租户在签订合同时需预先支付一个月的房租以及三个月的押金。这种模式对于租户而言,虽然在初次支付时资金压力相对较大,但能有效保证租赁期间的资金稳定,并减轻每月租金支付的压力。合理的押金设定旨在保障房东的权益,预防租赁期内潜在的房屋损坏或不当行为。

一、实践中常见的押金条款例举

1.在租赁期满后,承租人须如数结算所有未结费用,而出租人则需按先前协议退还押金。

2.在租赁合同的存续期内,若承租人存在未按时终止租赁、擅自转租、造成房屋及内部设施损坏、或逾期未支付租金等违约行为,出租方将有权依据合同规定,对押金进行扣减或没收处理。倘若扣除的押金无法完全弥补由此产生的损失,承租人还需承担额外的赔偿责任。

二、有关押金退还的实务判例

案号:2021)粤0605民初19004号

【案情摘要】

2021年7月1日至同年12月31日,原告承租了一处面积为X平方米的商铺,并约定了每月固定的租金金额为7000元。合同中明确规定,租金须于每月5日前足额支付。此外,原告在合同初期需支付14,000元作为保证金,该保证金将在合同期满后的十日内予以退还。双方应严格遵守本合同中的各项条款,对于未涵盖的事项,将遵循国家法律法规进行处理;如有需要,可通过签订补充协议的形式进一步明确相关条款。后原告向法院提出以下诉讼请求:

1.确认原告与被告签订的《租赁合同》无效。

2.要求被告返还押金14000元、租金7000元、订金200元,并支付自起诉之日起至实际清偿之日止的利息,利息以21200元为本金,按LPR计算。

3.要求被告承担本案的全部诉讼费用。

【法院认为】

2021年7月9日,原告已将涉诉商铺交还被告,由此,双方之间的租赁合同正式终止。鉴于合同中并未明文规定关于押金和订金的没收条款,被告应依照合同终止的实际情况,全额退还原告已支付的14000元押金及200元订金。原告提出,自2021年7月27日起至债务完全清偿之日,以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准计算利息的诉求,本庭予以采纳并支持。

【裁判结果】

一、被告魏正华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金4967.74元、押金14000元、订金200元予原告肖艳群;

二、被告魏正华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以19167.74元为本金自2021年7月27日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告肖艳群;

三、驳回原告肖艳群的其他诉讼请求。

【案例解读】

承租人违约,合同没有约定违约没收押金,则仍需退还押金。

案号:2016)渝01民终992号

【案情摘要】

2014年10月20日,张正友(甲方)与国博公司(乙方)以及重庆(香港)中原营销策划顾问有限公司共同签订了一份《房屋租赁合约》。合约明确指出,甲方将其位于重庆市渝北区龙溪街道新溉大道18号山顶道国宾城12幢8-7的房产,面积63.57平方米,出租给乙方用作办公空间。租赁期限自2014年10月20日起至2019年12月19日止,其中包含一段免租期,即从2014年10月20日至2014年12月19日。租金方面,第一年每月租金定为2288.52元,并按年递增8%。乙方需在2014年10月13日或之前向甲方支付押金2288元。若乙方选择提前终止合约,需支付甲方相当于三个月租金的违约金,且已支付的租金将不予退还。此外,乙方若欲提前解除合同,需提前六个月通知甲方并获得其同意,否则租金和押金将被甲方扣留。后因实际情况的变动,国博公司向张正友提出了合同解除的请求。随后,张正友向一审法院提起诉讼,要求国博公司支付三个月的违约金。对此,国博公司回应称,即使存在违约行为,支付的违约金应扣除已交付的押金部分。

【本院认为】

在本案中,上诉人提出其仅应承担租赁合同中规定的三个月租金作为违约责任,并要求将押金用于抵扣。然而,依据合同的具体条款,即第五条,若乙方(即上诉人)提前解除合同,则需提前六个月通知对方,并支付相当于三个月租金的赔偿金,且已支付的租金将不予退还。此外,合同第七条也明确指出,乙方在提前终止合同时,需提前通知甲方并获得其同意,否则甲方有权不退还租金和押金。鉴于上诉人未能提供任何证据证明双方已就合同的解除达成了一致意见,被上诉人对此表示不认可,法院亦不予采纳上诉人的主张。因此,根据合同规定及双方的履行情况,一审法院做出的判决,即押金不应用于抵扣违约金,是恰当的。

【裁判结果】

驳回上诉,维持原判。

【结语】

当承租人违反租赁合同中的条款时,出租方具备权利扣除相应的押金,并视情况追加违约金作为赔偿。此案例清晰表明,租赁合同中同时设定的押金与违约金条款,在法律层面上是具备效力的。然而,若合同中约定的违约金数额显著超过实际遭受的损失,根据法律原则,受损方有权向法院提出请求,对违约金数额进行适当调整。