单元门坠落伤人，物业需要负责吗？

案例：

吉安市吉州区人民法院一审审结了一起租户起诉小区开发商、物业公司健康权纠纷案件，法院经审理后，判决物业公司赔偿该租户因玻璃砸伤导致的各项损失。

思考：

此次单元玻璃门坠落事件虽以判决的方式得到了解决。但是却有很多问题值得深思。如物业服务公司更换单元门需要什么手续？更换单元门的钱从哪里来？在坠落事件中物业是否需要承担法律责任？物业服务公司应如何规避坠落带来的责任风险？

一、物业服务公司更换单元门的钱从哪里来？

首先明确，单元门属于公共设备设施，公共设备设施的大修、中修和设备更新的费用是不包含在日常的管理类的物业费之中。所以如果出现确实需要更换单元门这样的支出需要先确定单元门在不在保修期内，如果在那么应该由开发商联系单元生产和制造厂家负责更换新门，并承担一切费用。如果超过了保修期之外，则需要业主分摊更新费用。其次，如果是新建的商品房住宅，我们在购买房屋的时候已经按照国家规定缴纳了住宅专项维修资金（俗称大修基金），如果出现单元门毁损严重，无法维修的情况下是可以使用专项维修资金来支付更新单元门的费用。

根据《住宅专项维修资金管理办法》：

第三条本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第十八条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

最后，如果您居住的是早年的房改房、公房房改后产权转给个人的等老旧住宅，购买时没有没有缴纳专项维修资金的。《住宅专项维修资金管理办法》也有相应规定，由房屋有原产权单位，由产权单位承担维修更新费用。没有产权单位的（包括产权单位撤销或不存在的），则由使用单元门的相关全体业主，按照各自住房比例分摊费用。

《住宅专项维修资金管理办法》第二十条第二款售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。当然，成立业委会（自治组织）的小区，也可以组织起来由业委会协调业主均摊费用。

另外，现在很多小区物业利用公共区域设立广告牌、广告灯箱等收取经营费用。按照《物业管理条例》和《物权法》的规定，有上述行为的，可以要求物业从产生的经营收益中支出更新单元门的费用。收益不足以承担更新费用的，余额由相关业主集资补足。

二、如果需要动用住宅专项维修资金来更换单元门需要怎么办？

经拨打12345咨询“需要动用物业维修基金更换单元门的流程是怎样的？后得到回复：城市管理行政执法局（大概）：由业主委员会将相关情况反映至社区，社区核实后报送至物业维修基金管理中心。如果没有业委会的小区则需要经过2/3以上的业主签字后方能实施。

三、物业服务公司是否为该事件中的责任主体？

小区开发商已于2017年7月将房屋交付给业主使用，且对其涉案小区住宅装修工程2年的保修期已过，故小区开发商对欧阳某某的损害不承担赔偿责任。

导致欧阳某某受伤的原因系单元楼进门处的门框玻璃突然脱落，而单元楼门厅属于房屋共用部位，该共用部位的维护、修缮、服务与管理人为小区物业公司。

另外，在业主和物业服务公司签订物业服务合同时，业主一般都将小区公共部位的养护、维修委托给物业服务公司管理，物业服务公司基于物业服务合同成为小区公共部位的管理人。

《民法典》1253规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”

这一规定是目前解决商品房小区内公共区域纠纷的主要法律依据。根据该条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的所有人（业主）或管理人对建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物承担管理责任。物业服务公司作为整个小区公共部位的管理人，一旦发生公共设施的侵权事件，物业服务公司就必须证明自己在管理上不存在过错。

四、哪些理由可以成为物业服务公司的免责事由？

一般的侵权行为在举证责任分配上实行“谁主张，谁举证”。但公共设施致害属于特殊侵权。指行为人虽无过错，但根据法律规定强制使其承担民事责任的行为。在举证责任分配上特殊侵权实行过错责任推定，即只要发生公共设施致害，就推定所有人或管理人存在管理上的过错，除非他们能证明自己不存在管理上的过错。因此，公共设施致害在举证责任分配上要实行举证倒置，所有人或管理人需要证明自己不存在过错。由于一旦发生事故，在法律上已经推定所有人或管理人存在过错，本案中物业服务公司通过列举自身管理、养护、维修工作如何尽善尽美都没能推脱自身的责任。那么，在操作上的一般能够减免责任的做法是什么呢？将责任转移，寻找真正的过错方。从我国现行法律来看，能过作为所有人或管理人的免责事由有三类：

第一类，不可抗力。不可抗力是指当事人不能预见、无法避免、无法预防的意外事件。比如大风把门吹下来了，地震把门震下来了。

第二类，第三人责任。第三人责任是指因第三人侵权导致损害结果发生。第三人责任由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。

第三类，受害人故意行为造成的。如果物业服务公司能够证明损害是由受害人故意造成的，也不承担民事责任。

如果物业服务公司将上面三类作为自己的免责事由则必须提供相应的证据。

五、单元门的养护、维修的责任主体

目前各地基本都出台了适应当地具体情况的物业服务合同范本。里面大都将公共区域、设施和管理纳入物业管理范围，那么，这是否意味着物业服务公司成为单元门的养护、维修责任主体？

笔者认为，可能涉及的《安全防范工程技术规范》、《民用建筑设计通则》、《楼宇对讲系统及电控防盗门通用技术条件》、《住宅建筑构造》、《建筑单元门力学性能检测方法》、《钢单元门》等技术规范和物业服务公司采购时与施工方、厂家方签订的合同都可以进一步查明施工方和单元门提供厂家也可能是单元门的养护、维修的责任主体。

六、物业服务公司在管理建筑物过程中的风险规避。

物业服务公司在与开发商或业主委员会签订有关服务合同时，一般都会承揽整个小区公共区域的维修、保养和管理，因此，多数情况下物业服务公司是物业公共部位管理人。一旦发生事故，物业服务公司必然会被卷入纠纷，因此，物业服务公司在承接项目和管理过程中需注意规避风险：

1、从防范的角度来讲，物业服务公司需事前加强管理和监督，提高维护和保养的监督力度。不但能够防范风险，而且可以提高整体服务质量，提高公司信誉度。因此，笔者认为“防范于未然”的管理方式与“亡羊补牢”相比，前者的管理当然更为可取。

2、在更换公共设施时充分采纳业主意见，选购项目时，需详细做好不同材质的养护、维修的预算，充分比对后进行采购，避免因选购错误导致业主群体性不满。

3、每启动一个公共区域更换项目，物业服务公司还需要了解供应商对设施设备的质保、养护和维修方面的责任并与之进行约定。甚至物业服务公司可与之约定相关免责条款。在发生纠纷后将承担责任主体进行扩大，最大程度降低物业自身的责任，也避免不必要的纠纷。在竣工验收和交接时，工作人员需认真检查，发现问题及时反馈并与对方检查人员做好记录，以便在因质量问题而发生侵权纠纷时追究第三者责任。避免由于工作人员的粗心大意，导致一开始就存在隐患。

4、根据具体情况和小区的实际情况，可以考虑购买适当的险种。为了减少不必要的纠纷，物业服务公司可以考虑购买适当的险种。例如在购买物业管理责任险时可考虑附加险。根据需要，还可以与开发商或业委会商量，为管理的物业项目购买公共责任险等减轻物业服务公司负担，也更好的保障了业主将来致害时能得到足额的赔偿和补偿。


责任编辑  成曦

美工  黄惠丽