商品房买卖合同纠纷中常见的法律问题

商品房买卖是生活中最常见，也是最频繁的的大额资产交易之一，是百姓衣食住行中“住”的重要一环，在诸多民事纠纷中，商品房的买卖占据了较大比重，因为贴近生活实际，也是我们应当重点关注的领域。目前，我国的商品房买卖，尤其是新房买卖，一般采用预售制度。商品房预售合同，是指取得商品房预售资格的商品房预售人在商品房还未竣工，房屋并未现实存在的情形下与预购人约定在一定期限后，将竣工的房屋交付给预购人，预购人支付价金的不动产买卖合同。那么商品房买卖合同纠纷中有哪些常见的法律问题呢？

一、未取得商品房预售许可证的，商品房预售合同的效力如何认定？ 
根据最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)第2条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

二、开发商逾期办证、逾期交房是否应当承担违约金？

买受人追究出卖人的违约责任，有约定按照约定；无约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。

出卖人未能按照约定按期交房的，应当按照约定向买受人支付逾期交房违约金。违约金起算日期有约定从约定，无约定则按照应当交付房屋日期次日至实际交房日期计算违约金。

三、因买受人原因导致商品房预售合同解除，开发商已缴税款是否应由买受人承担？

纳税义务是法定纳税人的法定义务，这种义务不能转让。商品房预售合同解除的，相应的税款应由开发商请求税务机关予以退回。如果该税款未退回，由于合同双方当事人并无就该项费用作出明确约定，这部分费用不能由买受人承担，而应由纳税义务人开发商承担。

四、房屋买卖合同纠纷案件，管辖法院如何确定？

根据民事诉讼法第34条的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。这里的不动产纠纷是指农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷。其他一般的房屋买卖合同纠纷，适用一般地域管辖规则，当事人有约定的从约定，无约定或约定不明的，由被告住所地或合同履行地法院管辖。

五、共有房屋买卖，如何列当事人？

全体共有人作为出卖人在房屋买卖合同中签字或部分共有人作为出卖人暨其他共有人的代理人在房屋买卖合同中签字的，全体共有人均应为合同当事人，应作为共同原告或共同被告参加诉讼。

部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同，如买受人诉请解除合同的，因案件处理结果一般与他人无关，其他共有人可不列为第三人参与诉讼，如诉请继续履行合同的，案件处理结果与其他人相关，应将其他共有人列为第三人参与诉讼。

六、当事人能否以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

七、商品买卖合同被确认无效后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，是否可以诉请解除商品房担保贷款合同？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

八、房屋买卖合同纠纷中，诉请办理房产变更登记，是否适用诉讼时效？

根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》的规定，已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。

作者：知识中心 王紫彤
责任编辑/美工：罗小玲