买房“套路多”,高评高贷的背后,能否顺利安家?
来源:四川瑞鼎律师事务所刘丹律师 发布时间:2021-03-09 11:47:53 浏览次数:704
案情:王某通过中介公司购买李某名下位于成都市成华区的房产,双方签订了定金协议,王某于协议签订当日向李某支付了定金。后在签订正式房屋买卖合同前,王某与中介确认李某同意通过资金监管的方式购买房产,并用“高评高贷”的方式以方便王某获取高额的贷款。后由于签订合同时李某要求王某于当日支付购房首付款,并拒绝走“高评高贷”,双方因而未就房屋交易达成一致。王某以此为由提起诉讼,要求李某双倍返还定金。最终经法院调解,双方达成一致,由李某退还王某部分定金。
分析:1、什么是资金监管?为何要走资金监管?资金监管的弊端?
答:(1)资金监管即买方并不直接向卖方支付购房款,而是将房款存至银行让第三方进行监管,类似于我们在日常中使用的“支付宝”。资金监管的具体流程大致为:双方签订定金合同及正式买卖合同后,先进行房屋评估,后面签《银行贷款合同》,银行审贷通过后,双方到房管局指定的银行将首付款做资金监管,再向房管局递件,买方缴纳税费后,领取新不动产证书,此时监管资金自动划转至卖方账户,紧接着办理房屋抵押登记,最后等银行发放贷款,完成交易。
(2)买卖双方通过资金监管的账户,更有利于保障双方的权利。对于买方而言,其一,通过走资金监管的方式,能更好的防止卖方在收到购房款后,即不为其办理过户登记手续也不退还其购房款;其二,防止卖方在收到购房款后,因其本身的债务导致标的房屋被查封、拍卖的风险;其三,防止卖方“一房二卖”,钱房两失的风险。对于卖方而言,通过走资金监管的方式,能够防止卖方为买方办理过户手续后,而买方不支付购房款的风险。
(3)整个资金监管的流程较为繁琐,时间耗时较久,对于部分急买急卖的买方或卖方而言,资金监管反而成为其交易达成的障碍,此时,双方可以在合同中明确约定付款时间、过户时间、违约责任等方式来保障当对方违约时自身的合法权益。
相关依据:《成都市城乡房产管理局关于我市开展存量房交易资金监管服务工作的通知》(成房发【2016】149号)第十一条第一款的规定:“自有资金交易的,交易双方当事人应当按存量房买卖网签合同和资金监管协议约定,由买受人将资金监管协议约定的房款存入所选择的交易资金监管账户,在交易监管资金足额存入监管账户后,才能完成房屋转移登记程序。交易双方完成房屋转移登记后,监管银行按照监管协议的约定向卖方划转交易资金。”
2、什么是“高评高贷”?是否合法?
答:(1)“高评高贷”即房屋的评估价格高于房屋的实际交易价格。买方通过该方式进行交易能够贷得更高的贷款。一般实际中操作方式为:买卖双方签订两份买卖合同,其中一份房屋价款为评估价格,该合同用于买方向银行贷款;另一份房屋价款为实际交易价格,该合同系双方真实的意思表示。
(2)对于“高评高贷”是否合法,现未有相关法律明确界定,虽买卖双方有权就交易物的价值自行定价,但买方走“高评高贷”的目的是为了向银行贷得更高的贷款,存在诈骗的嫌疑,合同可能无效。
相关依据:
《中华人民共和国刑法》第一百七十五条之一:“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等,给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照前款的规定处罚。”
随着成都市经济、文化、旅游等各方面日趋向上的发展走向,已成为更多年轻人选择打拼、生活的城市,买房已列入众多人的目标或计划中,但因成都市已针对新房有了相应的限购政策,因此二手房成为不少人选择的购房途径,与此同时由此产生的各种法律问题接踵而至,如何顺利在成都“安家”、“落脚”,已成为必不可少的议题。
责任编辑 张明涛
美工 黄惠丽
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