居住权如何办？购买有居住权的房屋风险何在？

居住权如何办？购买有居住权的房屋风险何在？

“让全体人民住有所居”，是党的十九大报告中确立的目标。民法典（草案）在房屋买卖、租赁方式之外，新增居住权制度。“以房养老”的老人们可以设定居住权安享晚年，而无力购买房屋的群体，则能够通过取得公租房等房屋的居住权，实现更好的住所保障。《民法典》颁布施行后，居住权作为新增的一项用益物权，一出台就受到律师行业、房地产行业、购房人群等的广泛关注。

居住权的概念起源于罗马法，指对他人所有的房屋，享有占有和使用的权利。许多西方国家的民法典中都有关于居住权的制度，比如德国民法典和法国民法典。早期设立居住权的主要目的在于解决无夫权婚姻中妻和被解放奴隶等特殊人群的居住问题，具有非常强的人身性以及社会保障性质。

《民法典》第三百六十六条首次明确了居住权：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

据此，我们可以得知以下细节：

1. 设立居住权应当有合同明确约定。就合同形式而言，有要式（书面）与不要式（口头）之分。居住权被认为是保障权力的一大制度创新，要实现其保障性质，落到纸面才能有凭有据，因此《民法典》第三百六十七条中就明确了：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。如果是依遗嘱等法律行为取得居住权，应当有有效的遗嘱。

2. 居住权是对他人的住宅享有的权力。居住权不能设立在自己的住宅之上，换言之，要在自己的房屋之上设立居住权，就要先将房屋转让给他人。

3. 居住权是一种用益物权，具体表现为占有、使用。占有、使用住宅就是在住宅内正常居住的一系列活动，但也仅限于居住权人自己占有使用，不能再次出租给他人（除非另有约定），不能抵押、也不能继承。他人影响居住权人对房屋行使权利的，如噪音、楼上漏水等等，居住权人也可以行使排除妨害、恢复原状等物权请求权。

我们常说买卖不破租赁，同理而言：抵押在先的，买卖不破抵押；居住权设立在先的，买卖不破居住权。那么先有抵押的房屋能设立居住权吗？

《民法典》对此并没有明确规定，但是从居住权登记政策我们可知一二。办理居住权首次登记所需要的申请材料有：

（一）不动产登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）不动产权属证书；

（四）居住权设立的材料：

1.按照合同的约定设立居住权的，提交居住权合同；

2.因遗嘱设立居住权的，提交生效的遗嘱和遗嘱人的死亡证明(已经因继承、受遗赠办理转移登记的，无需提交遗嘱人的死亡证明）；

3.不动产已设立抵押权的，提交抵押权人同意设立居住权的材料。

如果怀有投资、入学目的想要购买有居住权的房屋还需注意：

有居住权的房屋也限购。成都市《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确：“四、加强住房交易管理......9.依据合同约定方式取得本市住房的主体，以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应当符合本市住房限购、限售政策的规定。”因此，设有居住权的房屋同样适用限购的政策。

仅有居住权，要入学“风险大”。教育部门表示：根据规定，对于因一些特殊原因造成居住房屋没有产权证的家庭子女入学，教育部门有相关政策。“一种情况是，孩子父母没有房产，居住的是政府公租房，那么需要提供住建部门颁发的租赁证和租住一年以上的票据证明。教育部门经过核查认定情况属实，孩子可以正常在学区内就读；另一种情况是父母没有其他住房，住的是单位公房，情况就比较复杂。”该人士告诉记者，如果是地方单位提供的公房，家长必须提供所在单位出具的实际居住满一年的证明，教育部门会根据实际情况统筹安排学校；如果所住公房是部队的，必须由部队提供现役军人证明，考虑到拥军政策，一般情况下教育部门会参照学区内学生的入学政策给予报名。

居住权并不等于永久居住，居住权的期间可以约定。《民法典》第三百七十条规定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。如果要申请注销居住权登记，则需要以下材料：

（一）不动产登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）不动产登记证明（房屋所有权人申请办理居住权注销登记无法提交不动产登记证明的，完成登记后，登记中心在官方门户网站公告作废）；

（四）居住权消灭的材料，包括：

1.居住权人死亡的，提交死亡证明；

2.居住权人放弃权利的，提交权利人放弃权利的书面文件；

3.约定的居住权存续期限届满的，提交期限届满的材料；

4.居住权消灭的其他材料。

居住权作为一项保障性的权利，将所有权与“使用权”两分，能达到既不影响子女继承、也不影响老人基本生活居住的目的。但相应的，二手房交易的风险也会增大，购买二手房时，或许购房者需要专业人士进行风险识别与规避。


责任编辑    成曦

美工       黄惠丽