婚后共同还贷房产增值补偿计算方式（成都地区）

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)（以下称“《婚姻解释一》”）第七十八条第二款规定：“人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

即婚前支付首付款按揭买房，登记在支付首付款一方名下，婚后以夫妻共同财产还贷的情况，离婚时不动产登记一方需向另一方支付相应补偿。然法律法规及司法解释并未明确该等补偿的具体计算方式，实务中各地法院适用的计算方式均有不同，甚至相同法院在不同案件中的计算方式亦有不同，本文通过检索分析中国裁判文书网案例简要总结成都地区婚后共同还贷房产增值补偿常见计算方式以供参考。

一、应获补偿的组成及变量

从《婚姻法解释一》的文义来看，应获补偿由双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分两部分组成，即应获补偿=共同还贷部分+增值部分，成都地区大部分判例在计算补偿时仅考虑了增值部分，少部分判例将上述两部分均考虑在内。

在计算应获补偿时主要的变量有三，一是购房成本，二是离婚时房屋价值，三是共同还贷本息。首先，购房成本有两种计算方式，一种是以购房合同价为准而不考虑其他，另一种是以购房的总成本为准，购房总成本=首付款+婚前还贷本息+婚后还贷本息+一次性结清贷款本息；其次是离婚时房屋价值，以双方均认可的价值或是由评估机构按市场价格对房屋作出评估的价值为准；最后是共同还贷本息，此点在本次检索的案例中并无太大争议，以双方婚后实际还贷的贷款本金加利息为准，而非仅计算本金。

其他地区亦有将税费等购买房屋的必要支出计入购房总成本或是将装修费用等计入离婚时房屋价值的计算方式，本次检索的成都地区案例尚未有明确支持或排除此等计算的判例，在实际运用时可依据当事人利益最大化原则选择是否计入。

二、计算方式

成都地区婚后共同还贷房产增值补偿计算方式主要有以下三种：

1.应获补偿=离婚时房屋价值÷购房总成本×夫妻共同还贷本息总额÷2

此种计算方式在成都地区适用最多，原理为以离婚时房屋价值÷购房总成本计算出房屋的增值率，再以增值率×夫妻共同还贷本息总额计算出房产的增值部分，最后÷2以计算出登记一方应向另一方支付的补偿，此种方式的特点是未将夫妻共同还贷部分计入补偿，且以购房总成本计算增值率，此等方式计算出的补偿金额相对更少，对应获补偿一方不利，而对登记一方有利。

【适用案例】：

2.应获补偿=离婚时房屋价值÷购房合同价×夫妻共同还贷本息总额÷2

此种计算方式原理与计算方式一相同，区别在于计算购房成本时仅以购房合同价为准，计算出的补偿金额较计算方式一更多而更有利于应获补偿一方。

【适用案例】：

3.应获补偿=（离婚时房屋价值÷购房总成本×夫妻共同还贷本息总额+夫妻共同还贷本息总额）÷2

此种计算方式与《婚姻解释一》文义最相符，但适用判例最少，除与前述计算方式一同样计算房产增值部分外，在计算中加上了夫妻共同还贷部分，计算出的补偿金额最多，对应获补偿一方最为有利。

【适用案例】：

三、相关法律法规

1.《中华人民共和国民法典》

第一千零六十二条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

第一千零八十七条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

第一千零八十九条 离婚时，夫妻共同债务应当共同偿还。共同财产不足清偿或者财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成的，由人民法院判决。

2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)

第七十六条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

作者：韩瑄     

美工/排版：罗小玲