购房定金，还可以这样退

在商品房交易过程中，为了确保交易能够顺利进行，同时对买卖双方能有一个保障作用，很多时候，开发商会要求购房者缴纳一定数额的定金，并签订《商品房预购/订购/订购协议》。缴纳定金的行为，可以说是双向保护，也是双方期待能顺利签订正式的《商品房购房合同》的有力保障。但是因为种种原因，最终没能签订正式的购房合同，此时，买卖双方很多就会因为“退定金”这个事儿，闹得不可开交。那么，购房定金到底能不能退呢？让我们看看法院怎么说的。

基本案情

2019年10月10日，欧xx与瑞祥公司签订《委托书》，委托瑞祥公司作为销售代理人将位于四川省成都市高新区××街××号××栋××层房屋对外销售。高某长期居住西藏，瑞祥公司工作人员为商铺营销通过微信添加高某为好友后向高某推荐商铺。

2020年3月8日，皓瑞祥公司员工袁某将《定购协议书》内容拍照后通过微信聊天软件发送给高某，高某收悉后，向袁某出具委托书，委托袁某代高某与瑞祥公司签订了《定购协议书》。同日，袁某代高某(乙方)与瑞祥公司(甲方)签订《定购协议书》，约定主要内容为：乙方经过对商铺的咨询和详细了解，对房源各种情况表示认可，自愿在甲方处缴纳50000元作为订购商铺的定金；乙方签订此定购协议书之日起7日内，携本定购协议书、身份证原件前往甲方指定地点签订《房屋买卖合同》等相关协议并办理该房源的付款手续。如乙方逾期未按照约定完成签约并付清应付款，视为乙方自动放弃购买该房源。乙方放弃(包括视为放弃)购买该房源，甲方有权立即单方解除本定购协议，不予退还乙方已付定金，且无需另行通知乙方，甲方可将该房源另行他售。双方签订本协议时，甲方已对本协议文本及《房屋买卖合同》范本、补充协议等购房文本及内容进行了公示和解释，乙方已完全知晓并理解全部内容，无任何异议，高女士与瑞祥公司签订该《定购协议书》之前，皓瑞祥公司未向高某出示《房屋买卖合同》范本及《委托书》。

2020年3月8日，高某经瑞祥公司要求通过微信向欧亚骞支付50000元。瑞祥公司向高某出具《收据》，载明收到高新区xx街xx号x栋x层xxxx号商铺定金50000元，该收据加盖了瑞祥公司财务专用章。

瑞祥公司于2020年3月9日下午向高某住所地西藏自治区拉萨市城关区××路××号邮寄送达待签《房屋买卖合同》一份，高某于2020年3月10日收到该邮件，高某查看合同条款后，因对合同签订主体、税费等问题与皓瑞祥公司产生争议，高某向皓瑞祥公司提出变更《房屋买卖合同》部分条款内容的要求，但皓瑞祥公司拒绝变更《房屋买卖合同》条款内容。因高某、皓瑞祥公司无法就《房屋买卖合同》签订内容达成一致意见且皓瑞祥公司拒绝退还已支付的定金款项，高某遂起诉。

争议焦点：

双方因合同主要条款未达成一致，未能签订本约合同，是否应当退还定金

法院裁判

一审法院：本案争议焦点为高某提出解除《定购协议书》并由瑞祥公司双倍返还定金能否成立。本案中，高某、瑞祥公司签订的《定购协议书》中，皓瑞祥公司作为《定购协议书》拟定一方并未将案涉房源性质进行说明，亦未向高某出示《房屋买卖合同》范本及《委托书》，并在介绍待售商铺过程中未将房屋所有权人为第三人欧xx，即高某购买房屋系二手房等房屋历史信息向高某进行披露，而房屋性质直接影响房屋买卖过程中的契税金额，因契税及后续租金问题并非高某否认预约合同中的已决条款，且高某未提出瑞祥公司无法接受的不合理条件，案涉情形应当属于“因不可归责于当事人双方的事由”，故，《定购协议书》应当予以解除并由皓瑞祥公司向高某退还已经收取的定金50000元。

二审法院：本案中，高某系通过微信聊天了解、定购案涉商铺，没有进行过实地查看。相较于现场定购的方式，网络委托交易模式具有一定局限性，购买人主要依赖销售人员在微信聊天过程中的文字、语音、视频等方式获取商铺相关信息，其获取的信息可能因双方沟通不全面等问题导致与实际信息存在差别。而根据高某提交的与瑞祥公司员工袁某的聊天记录显示，在高某委托袁某代其签订《定购协议书》后的第二日，袁媛才将《房屋买卖合同》邮寄给高某。即便瑞祥公司已在销售场所公示了房屋信息、合同范本等信息，但鉴于高某购买方式的特殊性，现场公示的信息并不能为其所知晓。在本案一二审中，瑞祥公司均未提交证据证明其在签订《定购协议书》之前已向高某出示《房屋买卖合同》范本、说明案涉商铺权属。因此，高某收到《房屋买卖合同》后，认为房屋真实情况与其前期签订《定购协议书》时所了解不同，双方对合同条款产生分歧且发生争议的商铺信息并非《定购协议书》中已约定的内容，最终双方未能通过协商达成一致，属于非因双方原因导致本约无法订立，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，双方签订的《定购协议书》应当予以解除，皓瑞祥公司应当返还高某交付的50000元定金。

个人分析

就上述案例而言，该案经过一审二审两个程序，均认为应当退还定金，而本案的关键就在于“因双方原因导致本约无法订立”。回到最开始的话题，定金缴纳是对双方的制约保障，但因为其他原因，本约未能订立或无法订立，那么定金的退还就得分析造成本约无法订立的原因了。从案例中我们可以了解到，法院对此的裁判较为谨慎，退定金的需要证明本约无法订立不是因为自己的原因。而本案就是对于合同的主要条款无法达成一致，非因双方原因，最终解除合同、退还定金。定金罚则属于双刃剑，既是保障，亦是制约，缴纳定金还需三啊。

作者：卢勇
责任编辑/美工：罗小玲